“中建三杰”齊聚碧桂園 會戰(zhàn)利潤短板

混口飯吃110

“吳建斌的財務(wù)和工商管理背景，且在中海擔任過要職，他的加入會增強碧桂園在境內(nèi)境外的財務(wù)和資金管理能力和風險控制能力，帶領(lǐng)公司邁向新的高度�！�4月3日，碧桂園集團在給中國房地產(chǎn)報記者的書面回復(fù)中表示。

4月1日，碧桂園公告稱，委任中海地產(chǎn)前財務(wù)總監(jiān)吳建斌為執(zhí)行董事、首席財務(wù)官，接替4月30日辭任的伍綺琴，基本年薪500萬元并享有其他附加福利。

“碧桂園正處于新職業(yè)經(jīng)理人和老團隊磨合的過程，面臨著在爆發(fā)式擴張中，規(guī)模和利潤平衡的雙重矛盾。吳建斌的加盟，是碧桂園新團隊和新模式組建的關(guān)鍵標志。”一位接近碧桂園的業(yè)內(nèi)人士說。

管理層引進中建及中海的“三斌”，碧桂園能否成功復(fù)制中海的產(chǎn)品質(zhì)量和成本管控水平？在業(yè)內(nèi)人士看來，以此前從中建及中海引進的現(xiàn)任碧桂園行政總裁莫斌及聯(lián)席總裁朱榮斌帶給碧桂園的成功，楊國強勢必會“愛屋及烏”，給吳建斌更多施展空間。不過，國企中海和民企碧桂園畢竟背景和環(huán)境不同，“三斌”聯(lián)手能否實現(xiàn)碧桂園“規(guī)模+利潤”的“中海模式”還未可知。

吳建斌其人

現(xiàn)年52歲的吳建斌，在中建與中海工作30年，曾任中海集團董事兼財務(wù)總監(jiān)、副主席，長期負責中海集團的財務(wù)管理，為中建系兩家子公司中海外、中國建筑的上市立下了汗馬功勞。憑借豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗以及過硬的專業(yè)知識，吳建斌被視為中海高速發(fā)展的功臣。他曾在一篇文章中稱，“香港資本市場能用的融資工具，自己都用過一遍”。上市、收購、發(fā)債、股權(quán)融資、債務(wù)融資、增發(fā)……十八般兵器，吳建斌樣樣精通。吳建斌一直被外界視為資本運營和籌措資金的高手、財務(wù)管理及信息技術(shù)功底過硬的專才。據(jù)熟悉吳建斌的人士透露，他不但是資本運作高手，還極具才華，曾出版過多部小說。

“碧桂園要在千億之路上走得更穩(wěn)，只能從千億軍團挖角。目前碧桂園所需，正是吳建斌的擅長�？芍^各取所需，各得其所�！辈辉妇呙�的一位業(yè)內(nèi)人士說。對吳建斌而言，從國企到民企，可以有一番新作為，畢竟碧桂園正當上升期的用人之際，且民企的經(jīng)營靈活性和個人的自主性要強于國企。而處于規(guī)模擴張期的碧桂園，最大的苦惱莫過于如何在實現(xiàn)規(guī)模增長的同時，確保盈利能力提升。吳建斌擁有20年資本市場運作經(jīng)驗，相信可以有效穩(wěn)住毛利潤率和凈利潤率，并通過財務(wù)管理進一步控制成本，確保碧桂園財務(wù)的良性發(fā)展。

意在提升利潤率

盡管2013年碧桂園成功晉級千億軍團，但資本市場還是對其利潤率下滑頗有微詞。

3月12日，碧桂園年報公布后，遭遇資本市場重大打擊。在3月12至14日的短短三個交易日，股票市值縮水高達24%；3月19日，碧桂園宣布首席財務(wù)官伍綺琴辭任，碧桂園股票再次暴跌12%，創(chuàng)出近18個月新低。

資本市場的過度反應(yīng)，雖然與“馬航事件”有關(guān)聯(lián)，但與碧桂園主要布局三四線城市（相比一二線城市風險更大）“割韭菜”式的開發(fā)模式（每個城市最多是一兩波的大盤開發(fā)營銷做法，做完馬上要換城市，否則只能降價）也不無關(guān)系。

更令人擔憂的是，碧桂園2013年利潤率的下滑及負債率的上升。年報顯示，碧桂園凈利潤率為13.6%，同比下降2.8%；毛利率同比下滑6.3個百分點至30.3%，負債率從去年的53.9%上升為67.3%。

對此，碧桂園在給中國房地產(chǎn)報記者的回復(fù)中表示，“利潤率的下滑，一方面，由于去年開發(fā)成本上升，其與營業(yè)收入的比值較2012年上升了7個百分點；另一方面，2013年中高層洋房結(jié)算比重上升，相比低層連排別墅，其利潤率要低，加上廣東省外項目銷售貢獻率大幅提升，導(dǎo)致利潤率結(jié)構(gòu)性下降。碧桂園67.3%的負債率確實比去年有所上升，但處于可控的健康水平。且熟悉資本運作的人都知道，負債率提高也是企業(yè)經(jīng)營自信的表現(xiàn)�！薄爸泻５禺a(chǎn)以其質(zhì)量強、盈利能力強著稱，而這相對于碧桂園而言正是弱項。吳建斌的加盟，一方面將加強碧桂園的公司在境內(nèi)境外的財務(wù)和資金管理能力和風險控制能力，另一方面將有助于碧桂園在海外市場的擴張�！鳖Ｐ胖鲁晒芾碜稍兌�事總經(jīng)理郝炬表示。

變革的開始

碧桂園在2013年業(yè)績上表現(xiàn)突飛猛進，躋身千億軍團，但如何保持增速的同時保證良好的財務(wù)狀況，實現(xiàn)省內(nèi)、省外和國外三分天下，這顯然是碧桂園下一階段的目標。盡管請到經(jīng)驗老道的資本運作與財務(wù)管理高手吳建斌,給碧桂園注入強心劑，吳建斌在資本市場的長袖善舞以及高超的財務(wù)管理經(jīng)驗料將給碧桂園的資金調(diào)配和成本管控帶來改善。但吳建斌能否“妙手回春”改善碧桂園利潤率下滑的短板還面臨很多難題。

外界傳言，楊國強2008年從恒隆地產(chǎn)挖來的伍綺琴就是因為隨著碧桂園規(guī)模的迅速擴張，沒有做好規(guī)模和利潤之間的平衡而遭“下課”。

吳建斌的加入讓碧桂園的核心管理層坐擁三名中建、中海背景的人才。莫斌曾將碧桂園的工程質(zhì)量和營銷能力帶入第一梯隊，令楊國強刮目相看，對于同樣出身中海背景的人才自是高看一眼，將給吳建斌更多施展空間。

但吳建斌面臨的難題是，中海主要在一二線做項目，有較便宜且豐富的土地儲備；而碧桂園主要是在三四線城市布局。另外，在融資成本上，國企和民企也不可同日而語。不同的企業(yè)環(huán)境和背景，吳建斌和其新的團隊，能否應(yīng)對自如，得心應(yīng)手，也是一大考驗。

協(xié)縱國際創(chuàng)始合伙人黃立沖表示，碧桂園學習中海的打法是注重產(chǎn)品質(zhì)量和成本管控，但中海的做法并非最優(yōu)，并不是質(zhì)量做得好獲利就最多。尤其是碧桂園布局三四線城市，“低成本拿地，快速開發(fā)，低價開盤”的模式，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風險，首當其沖受沖擊的就是碧桂園這種模式。另外，碧桂園在海外的拓展項目中，不少是東南亞等匯率風險比較高的地方，房地產(chǎn)行業(yè)對匯率風險是最敏感的。

碧桂園2014年對外公布的銷售目標是1280億元，大約為21%的增幅，資本界認為太低了。對此，碧桂園在書面回復(fù)中對中國房地產(chǎn)報記者稱：“2014年可售貨量差不多為3800萬平方米，貨值在2500億元左右的水平。去化率原則要求是70%以上，平均的目標不低于65%�；�于這樣的測算，我們認為所定的目標是合理的�！北坦饒@相關(guān)人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，碧桂園2014年的戰(zhàn)略和工作重點，包括將繼續(xù)積極并審慎地在國內(nèi)外拓展新的優(yōu)質(zhì)土地，嚴格控制投資風險的同時，確保土地投資拓展帶來良好的回報。繼續(xù)強化產(chǎn)品的標準化工作，在保證成本與速度競爭力的同時，靈活地做好適銷對路的產(chǎn)品。進一步加強項目開發(fā)全過程的成本與費用控制，同時要求加強資金周轉(zhuǎn)的速度和靈活度，有利抵御風險，增加效益。

顯而易見的變化是，“三斌”團隊的加盟，使得碧桂園三四線城市低價拿地，低價大盤的銷售模式在逐漸改變。碧桂園總裁莫斌多次表示，“只要有市場的地方，碧桂園都會考慮。”3月26日，碧桂園以20.64億斬獲廣州增城的三宗地塊，并且有一宗地的樓面價在增城區(qū)域首破四千。而3月25日碧桂園在大本營佛山以9.339億元競得順德大良蘇崗海邊圍地塊，樓面價8128.8元/平方米，打破了2010年萬科競拍天傲灣地塊6846元/平方米成為新地王。

這或許是，碧桂園模式轉(zhuǎn)變的一個開始。

來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)-中國房地產(chǎn)報