做了五年房產(chǎn)銷(xiāo)售的我也加入了置業(yè)大軍！

我就看看

       首先聲明：這個(gè)是轉(zhuǎn)帖喲，不過(guò)樓主是武漢人，只是覺(jué)得，能從一個(gè)賣(mài)房者角度思考，也是有可鑒之處的......

       先介紹下自己吧。大學(xué)學(xué)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與管理，大多數(shù)人都選擇了房產(chǎn)類(lèi)的職業(yè)，如策劃，評(píng)估，銷(xiāo)售，我選擇了門(mén)檻最低的銷(xiāo)售�；蛟S是因?yàn)槲冶容^愛(ài)說(shuō)話(huà)吧。   11年入行，12年主管，下半年就升到經(jīng)理，別覺(jué)得簡(jiǎn)單，這也是要靠天時(shí)地利人和的。
       介紹下房產(chǎn)相關(guān)單位吧，客戶(hù)真正的甲方是開(kāi)發(fā)商。賣(mài)你房子的是銷(xiāo)售部，可以是開(kāi)發(fā)商自己的銷(xiāo)售，也可以是代理銷(xiāo)售，還有分銷(xiāo)的團(tuán)隊(duì)。給你蓋房子的是承建商，看著是些牛逼的，也許會(huì)分包給小承建商，順便還有監(jiān)理部門(mén)，那都是一條褲子的人。物業(yè)的話(huà)，同樣有開(kāi)發(fā)區(qū)自己旗下的也有招標(biāo)進(jìn)來(lái)的，反正不是向著業(yè)主的。
        從入行就有前輩告訴我，沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不出房子的人。也就是告訴我們，銷(xiāo)售人員的素質(zhì)決定了一切。其實(shí)到現(xiàn)在我也還在思考這句話(huà)。也就是只要銷(xiāo)售人員會(huì)忽悠，房子就一定能賣(mài)的掉。

       這個(gè)世界沒(méi)有十全十美的，所以我從不讓親戚朋友在我的樓盤(pán)買(mǎi)房子，除非他們非要買(mǎi)。免得萬(wàn)一哪不合心意怪我一輩子。
       說(shuō)道囧事，那就說(shuō)說(shuō)。房產(chǎn)在08，09年是個(gè)低谷，11年才慢慢緩過(guò)勁，我們接了個(gè)郊區(qū)盤(pán)，那真叫一個(gè)荒涼啊。話(huà)說(shuō)的好聽(tīng)，新老城交接處，可雙享受，進(jìn)可享一城之繁華，退可居一世之大隱，內(nèi)心的話(huà)上不著村后不著店，最大的好處便宜，發(fā)展空間大，都不用拆遷的隨便蓋。

       一般都是先在大規(guī)劃圖前一陣鼓吹還地段的無(wú)比黃金。再在沙盤(pán)前把小區(qū)內(nèi)外一陣渲染，給你繪制的是皇宮一般的生活環(huán)境。我喜歡帶客戶(hù)站在工地的最高層向遠(yuǎn)處看，那會(huì)更貼切些，看遠(yuǎn)處的即將開(kāi)工的新ZF樓，那塊空地也被醫(yī)院拿了，這兩年就要?jiǎng)庸�，還有那邊是小學(xué)跟中學(xué)的，還有那是某個(gè)大型開(kāi)發(fā)商拿的地規(guī)劃的有商場(chǎng)，寫(xiě)字樓，酒店。還有道路，地鐵也計(jì)入規(guī)劃中了。嗷，那邊那個(gè)加油站啊，肯定要拆您放心吧。嗷，您說(shuō)這離公路近了，會(huì)很吵啊，您多慮了，這邊在開(kāi)發(fā)到處在建設(shè)啊，所以才會(huì)車(chē)多吵，等配套建設(shè)完就不吵了。您說(shuō)這現(xiàn)在看著荒，那您就外行了，不管什么地方，都是需要時(shí)間去發(fā)展完善的，都已經(jīng)繁華了價(jià)格高不說(shuō)，還沒(méi)有可選的余地。。。。。再看您領(lǐng)個(gè)小孩，那就猛說(shuō)教育跟購(gòu)物的方便，看您是個(gè)男的，就說(shuō)這便宜還能節(jié)省出買(mǎi)車(chē)的錢(qián)，交通多方便。看您是老人，那就說(shuō)環(huán)境多好。。。。。

       五年賣(mài)了很多個(gè)樓盤(pán)，唯獨(dú)第一個(gè)樓盤(pán)印象最深，外部當(dāng)時(shí)就是按5年規(guī)劃跟公司教的說(shuō)辭順，沒(méi)有不相信，估計(jì)是謊話(huà)說(shuō)多了自己都信了，內(nèi)部23處景觀點(diǎn)，結(jié)果都微型到自己不好意思面對(duì)客戶(hù)，賣(mài)完了趕緊走人。

      五年后，沒(méi)想到自己又轉(zhuǎn)回來(lái)，在第一個(gè)樓盤(pán)附近不到2公里處，購(gòu)入了自己第一套房產(chǎn)，不過(guò)5年后這的價(jià)格已經(jīng)比當(dāng)年翻了一倍多。我是做投資用的，所以選擇面積在120清以?xún)?nèi)，什么質(zhì)量啊，小區(qū)綠化啊，容積率啊，七七八八的都沒(méi)看，就買(mǎi)了，反正自己也不住。但我看重的是已經(jīng)使用2年的區(qū)ZF樓，旁邊剛剛建好得大型商場(chǎng)跟醫(yī)院，還有在開(kāi)挖的地鐵口，在建的小學(xué)，一個(gè)修好的公園，一個(gè)待修的公園，這就夠了。

       賣(mài)房子的時(shí)候要帶客戶(hù)家的老老小小看無(wú)數(shù)次房，輪到自己買(mǎi)的時(shí)候，連工地都沒(méi)去就交了首付。有時(shí)候都在想自己是不是太草率了，那可是家里所有的錢(qián)都搭進(jìn)去了，還有一屁股債啊。只是沒(méi)有辦法，硬著頭皮上啊，樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天幾乎售罄，賣(mài)了接近八九個(gè)億，有房源都還是因?yàn)槭莾?nèi)部員工，要不然能不能搶到都是未知數(shù)，要知道隔一公里的售樓部單價(jià)少一千塊都沒(méi)人問(wèn)，非要擠在這。

        所以我能說(shuō)的就是，不管是投資還是自住，地段決定一切，決定是否住的方便，相信好的地段都意味著配套的成熟，配套的成熟不是用車(chē)能到的地方衡量，而是總腳走，你能擁有什么配套。

      自住，就要考慮小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境。自己所選的樓棟跟樓層就要好好看看采光跟布局之類(lèi)的，一些迷信的大門(mén)不能杜慧廁所之類(lèi)的小瑕疵就不用太計(jì)較了。

       要買(mǎi)房的客戶(hù)沒(méi)錢(qián)的就別怕麻煩，就多去看看周邊的樓盤(pán)跟毛坯房，樣板間那都是騙人的。還有就是自己把資料準(zhǔn)備好，什么流水啊，證件啊。有錢(qián)的人就無(wú)所謂了不想辦的事就花錢(qián)找銷(xiāo)售辦吧。

        跟銷(xiāo)售建立良好關(guān)系，有時(shí)候還是會(huì)有意想不到得結(jié)果，也看人吧，也有敗類(lèi)銷(xiāo)售，但是也有人渣客戶(hù)。
        自己的事還是要自己上心。