危機(jī)倒計時：2020年中國房地產(chǎn)需求將突然消失！(轉(zhuǎn)貼）

坐北朝南

操盤者親述：房地產(chǎn)風(fēng)險將在2020年爆發(fā)

　　今年資本市場劇烈動蕩，經(jīng)濟(jì)形勢走到了危與機(jī)的邊緣。本文是一位私募大佬的演講實(shí)錄，對宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場、債券市場的分析，從根源講到結(jié)果、從內(nèi)在講到表象，“真話”和干貨滿眼皆是 。

　　【對宏觀經(jīng)濟(jì)的看法】

　　宏觀的形勢，說到宏觀，必須要看看全球的形勢是怎么樣。中國的GDP超過十萬億美金，全世界第二大GDP，中國的經(jīng)濟(jì)和美國的經(jīng)濟(jì)對比，有很大的特點(diǎn)，中國的經(jīng)濟(jì)是一個對外部依存度比較高的經(jīng)濟(jì)。而美國，它的金融體系和全球的金融體系關(guān)聯(lián)度很大，但它的對外依存度事實(shí)上不高。所以，我們說看中國的經(jīng)濟(jì)總量，首先要看的就是全球的大的形勢。

　　全球大的形勢，就是以2008年金融危機(jī)作為一個分界線，金融危機(jī)爆發(fā)根本性的原因，是西方的發(fā)達(dá)國家，借了太多的債，以至于在當(dāng)時的利率水平之下，沒有人愿意再給它借錢，所以爆發(fā)了金融危機(jī)。金融危機(jī)爆發(fā)的原因就是杠桿太高。既然是杠桿太高，接下來很長時間，這些發(fā)達(dá)國家就是在一個去杠桿化的過程之中。

　　去杠桿化，我們都知道，只有四個途徑：

　　在金融危機(jī)爆發(fā)之后，全球主要的國家如何去除杠桿？其實(shí)方法完全不同。以美國和英國為首的這些國家，我覺得他們做的比較好。他們經(jīng)歷了一場漂亮的去杠桿。我們看一下美國做的事情：

　　首先是金融危機(jī)爆發(fā)之后，大量的債券倒閉，大量的銀行倒閉，很多很多企業(yè)倒閉，債務(wù)違約了。

　　第二個，2012年的時候，他們的財政的限額，16萬億的美國的債務(wù)不允許再增加，就開始財政緊縮。

　　第三個就是一輪又一輪的QE，央行在印錢。

　　第四個美國憑借蘋果、谷歌、Facebook、亞馬遜的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)在持續(xù)增長。美股居然創(chuàng)了新高，創(chuàng)新高最主要的構(gòu)成就是來自于這四個公司的股票，而不是傳統(tǒng)的金融、地產(chǎn)。

　　再來看歐洲：

　　2013年之前，歐洲的國家去杠桿，主要采取的措施就是財政緊縮，經(jīng)濟(jì)越來越差，但是歐洲央行不愿意印錢，只是采取緊縮措施。但是2013年之后歐央行也開始印錢打綜合牌，現(xiàn)在歐洲連最僵化的意大利也大量的結(jié)構(gòu)改革的政策。西班牙在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面也做的特別棒。于是，2013年后的歐洲也走在掙錢的路上。

　　日本更不用說了，日本把匯率大幅貶值，現(xiàn)在日本的經(jīng)濟(jì)盡管有老齡化的問題，但我認(rèn)為日本的經(jīng)濟(jì)是新氣象。

　　那么話說回來，在這樣過程中，以中國為代表的新興經(jīng)濟(jì)體，在經(jīng)歷了一輪非常丑陋的加杠桿，也就是借了很多很多錢，為了保持當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)的增長，錢都給了房地產(chǎn)、基建等等，才導(dǎo)致今天全球經(jīng)濟(jì)在增長方面嚴(yán)重的分化。

　　金磚四國，維度好一點(diǎn)就是印度，新興經(jīng)濟(jì)體里面印度是唯一最有希望的經(jīng)濟(jì)體，也許等到印度將來經(jīng)濟(jì)真正起來的時候，中國將面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　【美元走強(qiáng)程度 將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期】

　　在此背景下，美元匯率怎么走？

　　所有的做股票的投資者，對未來的基本市場，最關(guān)心的地方，就是匯率，而人民幣的匯率，說到底是美元匯率的問題�；仡櫄v史來看，美元每次見底都是美聯(lián)儲降息的開始，無論是86年還是2002年，美元都經(jīng)歷了長期大貶值。86年一直貶到96年，02年一直貶到2014年，這都是美聯(lián)儲降息的開始。

　　而反過來，美元每次的走強(qiáng)都是美聯(lián)儲在加息的過程。這個道理很簡單，因?yàn)槊绹�的央行是全世界的央行，美國投入的流動性，是各國的央行再投放貨幣的基礎(chǔ)。現(xiàn)在的情況，全球大分化的背景下，因?yàn)槊绹�調(diào)整的最充分，最徹底，而且是率先要第一個加息。歐洲大概還在繼續(xù)寬松，日本還在寬松，而中國的寬松更不用說了。我認(rèn)為美元這次走強(qiáng)一定會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的預(yù)期。86年的美元指數(shù)從70漲到150，90年代那一波，從70到120，幅度也有50%，這次的幅度也一定會超過50%。美元指數(shù)大概會干到120以上，現(xiàn)在是94到95，還有25的上漲空間。

　　【人民幣匯率如何走？】

　　如果在這么大的美元的上漲的空間，上漲的壓力之下，我們?nèi)嗣駧湃绻�還盯住美元的話，那會發(fā)生什么樣的事情呢？

　　這個匯率，不是我們大家所熟悉的6.4的人民幣的匯率的指數(shù)，我們按照人民幣的貿(mào)易加權(quán)的實(shí)際有效的匯率指數(shù)。在8·11貶值之前，大概是在130左右，130是什么樣的一個數(shù)字呢？如果美元指數(shù)還要再漲125，人民幣盯住美元，那我們實(shí)際有效匯率指數(shù)就會達(dá)到150。如果是150的話，那就像94年的日本，日元的實(shí)際有效匯率是150，而當(dāng)時我們朱熔基總理把人民幣一次貶到74。這種情況下，現(xiàn)在的安倍已經(jīng)把日元的匯率指數(shù)貶到70。如果我們再貶一次，再升一次，正好是94年，當(dāng)年朱镕基和日本央行的行長，當(dāng)時是白川方明，那兩個人做的事情完全是倒了個個兒，如果倒個個兒，中國的經(jīng)濟(jì)從匯率一個因素而言，對我們來說意味著什么？如果這樣的話，我們資產(chǎn)價格會面臨著非常大的壓力，我們整個經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，我也不知道會持續(xù)多少年。也許是20年，而這只是匯率因素。

　　【對中國經(jīng)濟(jì)形勢的展望】

　　中國的經(jīng)濟(jì)，過去非常成功，我們的成功有兩點(diǎn)，第一加入了WTO之后的出口的增長，數(shù)據(jù)也看的很清楚。我們的出口是從5%左右，干到20到30%，持續(xù)接近八年，但現(xiàn)在的數(shù)據(jù)非常低。第二個，我們講投資，中國過去的十年，投資占GDP的比例，從35%現(xiàn)在提升到48%。一般來說投資到50%左右就基本上很難再提高。

　　我們經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)是怎樣的？中國是一個制造業(yè)大國，但是我們現(xiàn)在的工業(yè)占GDP的比例，是越來越低，從40%降到現(xiàn)在35%以下，在工業(yè)急劇回落的過程中，我們快速增長的是房地產(chǎn)、建筑、金融，結(jié)構(gòu)性的問題就非常值得擔(dān)憂。

　　任何的國家，如果你的房地產(chǎn)和建筑業(yè)占到GDP的比例高達(dá)14%到15%，意味著這個領(lǐng)域是嚴(yán)重過剩。我們看到美國和西班牙在金融危機(jī)之后，他們的房地產(chǎn)和建筑業(yè)占GDP的比率，從6個百分點(diǎn)，低的時候是2個百分點(diǎn)，現(xiàn)在美國的房地產(chǎn)投資占GDP就是2個百分點(diǎn)，我們是14個百分點(diǎn)，我覺得起碼干掉一半，回到7個百分點(diǎn)。

　　說到經(jīng)濟(jì)的需求，跟人有很大的關(guān)系。中國的勞動人口，2012年已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長。以后的話，基本上-5%的增速。2013年我們?nèi)丝趽狃B(yǎng)比，第一次開始回升，但人口撫養(yǎng)比回升對我們來說很糟糕，我們要養(yǎng)的是黃色的老人，年輕的孩子基本沒有。這跟六七十年代，我們盡管很窮，撫養(yǎng)比盡管很高，但我們有希望，但是現(xiàn)在從人口的因素，看不到太大的希望。

　　1990年的時候，中國新初升的兒童，每年大概2600萬，到1999年的時候，我們新出生的人口是1200萬。95年的孩子，等到他25歲的時候，是2020年。我們試想一下，到2020年的時候，一方面因?yàn)橹袊�的�?jīng)濟(jì)下行，政府的稅收不夠，可能還想著收房產(chǎn)稅；另一方面，人口少剛需下降，對房子的需求沒那么強(qiáng)烈。也就是剛需也沒有，投資性的需求也沒有，那時候我們的房地產(chǎn)行業(yè)有多么大的風(fēng)險。北上廣深的房子還能賣得掉，三四線的城市還在急劇的累積的過程中，這些風(fēng)險到2020年之前，我覺得都會慢慢開始一點(diǎn)點(diǎn)爆發(fā)。

　　【對中國債券市場的看法】

　　現(xiàn)在債券市場毫無疑問非�；鸨�。當(dāng)一個資產(chǎn)類別特別特別火爆的時候，往往蘊(yùn)含著風(fēng)險。

　　中國的經(jīng)濟(jì)，如果說沒有改革的話，我個人覺得，現(xiàn)在的7%肯定不是底。08年的7%也不是底，最后的大概率就像是日本一樣，隨著你的人口的問題，經(jīng)濟(jì)不停的下臺階，從10%到7%，再到5%，如果我們改革成功提升效率，我們還能維持在5%到5.5%增速，如果改革就像是現(xiàn)在看到的這樣，我個人覺得人也沒了，資本也沒了，效率也沒了，你說到哪兒呢？這是對于經(jīng)濟(jì)或者是債市的中期趨勢的看法，經(jīng)濟(jì)越差，債券會好。通脹越低，債券也會越好。當(dāng)然通脹很低的時候，成長股的投資也很不錯。

　　如果說我們邏輯是正確的話，我們覺得債券市場中長期的趨勢還是很不錯的。我始終覺得我們做債的人，最大風(fēng)險就是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)的形勢特別好，你趕緊去買房吧，千萬不要買債券，如果你覺得房子出問題了，債券一定是非常非常好的投資的資產(chǎn)。這是中期的趨勢的看法。

　　當(dāng)前的債券市場上，大家都看好中期的趨勢，但大家都很謹(jǐn)慎。謹(jǐn)慎的一個原因，有一點(diǎn)就是債券的估值水平。債券的估值水平，總的來說，是一個比較偏低的位置。

　　總的來說，我們覺得國債的估值水平還是合理的，相對來說是合理的。相對來看信用債比較離譜，看到經(jīng)濟(jì)下行的壓力，但是信用債的利差，100分只能打20分。20分左右，是非常非常低的。城投債，如果能夠打分，全都打7分。

　　所以對我們來說，我們現(xiàn)在的策略也很簡單，看好債券市場大的趨勢。我們更看好利率，而不看好信用。

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巴菲特為什么不炒房？未來泡沫將陸續(xù)出現(xiàn)

　　是什么導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫：

　　基本原因，你知道，根植在人們內(nèi)心的一種觀點(diǎn)就是，房產(chǎn)價格不會下跌，幾乎每一個人，都屈從于這一觀點(diǎn)。但當(dāng)人口中大比例都在這種想法的驅(qū)動下購買了住房時，泡沫就產(chǎn)生了。

　　原來你覺得是不可能發(fā)生的事，結(jié)果隨著時間發(fā)生扭曲，人們忘記了買房的初衷，只盯著價格波動。所以，投資者、銀行家、美國大眾，我，我的鄰居，評級機(jī)構(gòu)，國會，凡是你能說出的——絕大多數(shù)人們開始相信房價不會大幅下跌。因?yàn)榉慨a(chǎn)是美國最大的一類資產(chǎn)也是最容易作為抵押物的資產(chǎn)，所以它可能創(chuàng)造了我們史上最大泡沫。

　　泡沫的本質(zhì)：

　　我從前的老板——本·格雷厄姆（Ben Graham）在五十多年前做過一個觀察，這些內(nèi)容給我留下了深刻的印象，我如今親眼看到了很多的相關(guān)證據(jù)。他對我說，“合理的假設(shè)會比一個不合理的假設(shè)更容易讓你陷入麻煩。”

　　我們在房地產(chǎn)市場也看到了一樣的情景。房價隨著時間的推移會越來越高，因?yàn)槲覀兪种械拿涝�越來越不值錢，這樣的想法完全是一種前提假設(shè)。房價的上漲不是因?yàn)榻ㄖ�成本上升，也不是因�(yàn)樵O(shè)計精美，而是因?yàn)槊涝�不值錢了，一套40年前買的房子會比當(dāng)時賣更多錢。

　　既然66——67%的人都希望有自己的房子，你想買又能借錢去買它，如果你真心認(rèn)為房價只會往上漲，你會盡快去買下它。所以，一旦來自四面八方的勢頭匯合起來，會加強(qiáng)價格的走勢，價格反過來又會激勵這種行為，合理的假設(shè)被遺忘，然后我們看到了1929的發(fā)生。

　　互聯(lián)網(wǎng)也一樣，會聯(lián)網(wǎng)確實(shí)將改變我們的生活，但不是所有這行里的企業(yè)都價值500億美元，并可以上市。

　　價格本身對人們的影響變得如此重要，讓人們醉心于此。因?yàn)榉慨a(chǎn)是最大的單一資產(chǎn)，全國有大概22萬億美元的規(guī)模。這是多么龐大的一類資產(chǎn)。所以公眾，——他們也許不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它們懂房產(chǎn)。買房融資簡單，你可以把杠桿放到天上去，這創(chuàng)造了史無前例的泡沫。我現(xiàn)在真希望我能在2005年就指出這個問題。

　　投資、投機(jī)、賭博的區(qū)別：

　　這幾個定義區(qū)分是微妙的。

　　我以人們參與交易的目的作為區(qū)分。所謂“投資”就是你關(guān)注這樣資產(chǎn)本身，決定拿出一些錢，隨后收回更多的錢。所以你看公寓住宅，看股票，看農(nóng)場，依據(jù)這些資產(chǎn)能產(chǎn)出什么樣的東西。你對這樣資產(chǎn)本身的價格波動不是太在乎。你只是想著之前投入了一些錢，現(xiàn)在通過對這樣資產(chǎn)的經(jīng)營，陸續(xù)收回更多的錢而已。

　　投機(jī)，我將其定義成更關(guān)注資產(chǎn)價格的波動。你會看一只股票的的季度收入是不是上升了，公司是不是準(zhǔn)備分股了，或者，是不是要提高派息了等等，但其實(shí)你并不關(guān)心這家公司本身。

　　測試你是投資還是投機(jī)的一個好辦法是，看你關(guān)不關(guān)心市場是什么時候開盤。我買一只股票的時候，我根本不關(guān)心股市明天是不是就要休市，或者一休好幾年也無所謂。因?yàn)槲覍�來是通過這家公司的業(yè)務(wù)來賺錢的。

　　現(xiàn)在，如果我關(guān)心股市明天是不是開盤，那在某種程度上來說我是在投機(jī)，因?yàn)槲蚁氲氖枪蓛r明天是否會上漲。實(shí)際上我也不知道價格會不會上漲。

　　賭博，我將其定義為“參與一項(xiàng)系統(tǒng)不需要的交易”。我意思，如果我想賭一場球，你懂的，足球比賽的進(jìn)行并不依賴我下注與否。

　　對于未來：

　　我們將看到泡沫陸續(xù)出現(xiàn)，我意思，這是毫無疑問的。