買房戶型大討論

茉莉莫離

教你看懂戶型圖
       購房時，不可避免地要通過看戶型圖來了解戶型的情況，以判斷戶型設(shè)計是否滿足自己的生活要求和發(fā)展需要。對于購房者來講，沒有經(jīng)過建筑識圖的培訓，很多人不會看戶型圖，也就不可能真正準確地了解自己的需要是否可以得到滿足。

      購房挑選戶型，應(yīng)當全方位多層次考慮，地理位置、規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)濟價值、物業(yè)管理、居住理念等。挑選戶型至少需要以下幾種圖：規(guī)劃圖、單元平面圖、戶型平面圖。規(guī)劃圖反映了小區(qū)的規(guī)劃布局，這直接關(guān)系到所挑選戶型的具體位置，涉及到環(huán)境、交通、服務(wù)設(shè)施等多方面因素；住宅單元平面體現(xiàn)了一個住宅單元中幾種不同戶型的布局，它們之間的關(guān)系可能會影響到住宅的使用；戶型平面描述了一套住宅的面積與房間布局，其尺寸、位置、形狀、相互關(guān)系等基本參數(shù)體現(xiàn)了住宅的基本功能和經(jīng)濟性能。 　　

       一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。   
公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。   
私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。   
動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。   
靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。   
這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設(shè)計上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。   



起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率�，F(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設(shè)計了獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。   
   
廚房：購房者應(yīng)當首先考慮自己的烹飪、餐飲習慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力，也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時尚，但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)建設(shè)部的住宅性能指標體系，3A級住宅要求廚房面積不小于8平方米，凈寬不小于2．1米，廚具的可操作面凈長不小于3米；2A級面積不小于6平方米，凈寬不小于1．8米，可操作面不小于2．7米，1A級則分別是5平方米、1．8米和2．4米。   
   
衛(wèi)生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。從面積角度來看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于1．6米，淋浴的凈寬度不宜小于1．2米。   
   
臥室：一般來說主臥室的面寬不應(yīng)小于3．6米，面積在14至17平方米左右，次臥的面寬不應(yīng)小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接
朝向起居室開門也應(yīng)避免通視。

輔助空間：包括陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲藏空間，包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間。   
總之，根據(jù)戶型面積不同，小戶型經(jīng)濟住宅強調(diào)基本生活要求；普通型住宅強調(diào)主要功能齊全和空間的靈活適應(yīng)性；豪華型住宅強調(diào)創(chuàng)造高質(zhì)量的生活環(huán)境，注重細節(jié)突出個性。


戶型圖里隱藏的六大秘密指標

開間、進深
戶型好壞。開間、進深非常重要。開間是指房間的寬度，一般在3～3.9米之間。進深是指房間的長度，一般控制在5米左右。進深過深，開間狹窄，不利于采光、通風。一般的戶型圖上會標注進深、開間這兩個指標。兩根拉出的直線中間夾雜著數(shù)字，如4.2米、3.9米就是了。一般來講，進深的總數(shù)值是越小越好，而開間則是越大越好。
　　
面積
絕大多數(shù)戶型都會標注戶型的總建筑面積，但是這個數(shù)據(jù)與實際交房的標準存在上下的浮動誤差。因此，很多戶型圖上面積標注為建筑面積約多少平，或者用≥符號，這都是正常現(xiàn)象。另外，在看戶型圖時一定要注意辨別建筑面積與實際使用面積之間的差別，這就需要詢問售樓員樓盤的公攤有多少。用建筑面積減去公攤的面積，就是戶型的實際使用面積。公攤越小的房子得房率越高，也越實惠。
　　
比例、布局
戶型的合理與否，并不在于大小，而是房屋各個部分之間的比例與布局關(guān)系。這個關(guān)系取決于設(shè)計者對于整個房型的把握，更關(guān)系到日常生活細節(jié)。舉例而言，總面積不大的情況下，次臥只留8～9平方的狀況很常見。這樣的狀況在實際的使用中難免捉襟見肘，很難施展。另外，也有的戶型將衛(wèi)生間的開門直接對著客廳、餐廳，這樣的位置擺放，在看戶型圖的時候，不會覺得有很大問題，但實際生活中可能就會遇到諸如室內(nèi)空氣不好的問題了。因此，在看戶型圖的時候，需要購房者仔細研究，慢慢考量。
　　
剖面圖
對于剖面圖，很多戶型宣傳資料并不標注。但作為一個購房者一定要向售樓員要求了解剖面圖情況。因為了解清楚相鄰關(guān)系也是看戶型圖的要點，舉例而言，一個樓面一般會有電梯、走道、樓梯、
弱電房等，每個部分對居住都有或多或少、或利或弊的影響。把戶型放回樓層平面，就能夠了解其受這些配件的影響程度。深入一些看，相鄰戶型的影響也不容忽視，遮擋采光與否，私密性是否得到保
證，都很關(guān)鍵。
　　
結(jié)構(gòu)
戶型在某些時候是需要先天不足后天補的，所以了解戶型的可變結(jié)構(gòu)也很重要。哪些墻能動，哪些墻不能動，下水管、上水管的位置，電線走向等也要盡可能掌握。這些東西在購買期房時候，尤其要向售樓員了解清楚，不要自以為某個部分，只要簡單動動就可以住得舒舒服服。到入住時候，萬一不能如您所愿，冒險動一些承重墻、管道，將好好的房子改造成了定時炸彈可就得不償失了。
　　
抓大放小
對于戶型優(yōu)劣的評判可謂仁者見仁，智者見智，但是在一些設(shè)計中顯見的缺憾，還是比較容易找出來，這些時候，就得需要您對戶型做一個整體評估。找出自己最喜歡的部分，最不喜歡的部分，綜合協(xié)調(diào)一下。要學會抓大放小，例如一個戶型的面積、朝向都很滿意，只是在陽臺大小、衛(wèi)生間開窗這樣的問題上不甚滿意，建議還是不要抱著完美主義的態(tài)度來決定。這樣才更能選到自己喜歡的戶型。

戶型圖與空間布局
餐廚衛(wèi)關(guān)系
為了讓空間動線明確，并減少走道空間以及管道熱能的浪費，因此，建議80后戶型選擇餐廚衛(wèi)在布局上緊鄰的戶型。請注意這個概念：布局緊鄰，而非大門緊鄰。
關(guān)于餐廚衛(wèi)，最好的方案是——三者布局緊鄰，餐與廚大門緊鄰，但餐、廚二者與衛(wèi)生間，大門最好不能相向、相鄰，而是有一定的距離衛(wèi)生間與其他房間關(guān)系
首置戶型一般都只有一個衛(wèi)生間，單衛(wèi)的衛(wèi)生間的位置，原則上應(yīng)該是位于整個戶型的核心。既要方便白天客廳活動人群的使用，又要方便夜晚臥室里的人群使用。因此，衛(wèi)生間的開門，離臥室與客廳都必須是近的。但另一方面，衛(wèi)生間的開門又不能正對臥室大門以及客廳，因為這樣影響美觀以及私密性，而且風水也不好。
　　
臥室區(qū)與餐客區(qū)的關(guān)系
臥室區(qū)域，包括書房，其實對于空間的要求就是安靜，稱之為“靜區(qū)”；而客廳、餐廳包括衛(wèi)生間都是“動區(qū)”。這兩個區(qū)在原則上是水火不容，因此，就算布局緊鄰，但在動線上一定要有區(qū)隔。這種關(guān)系最好的處理方式是，動區(qū)與靜區(qū)之間有一段走道相連，而不是大門緊鄰。這一點，上圖的A3戶型也比A2處理好很多。
　　
門與房間關(guān)系
首先，正門一定不是直接朝向任何房間，而是玄關(guān)，如上圖的A3戶型。我見過很多戶型，正門直接朝向臥室門，或者毫無阻攔的朝向客廳，這個的缺點于生活就是沒有私密性，沒有轉(zhuǎn)換空間，不利于布置鞋柜；于風水，則是房間無法聚氣聚財。其次，所有的門與門之間都最好不是直接相對，這同樣也是基于私密性的考慮。

看尺寸
尺寸的重要性，應(yīng)該是舉手投足都能體會到的，但是，有不少不良開發(fā)商，為了達到銷售，雖然戶型圖尺寸標的很清楚，但是在整個圖上都將家具比例縮小，這樣來營造空間夠大的假象，欺騙消費者。水來土掩，對付這種欺騙，最好的方式，就是買房者心中清楚尺寸對于空間使用的概念。
基本尺寸如下：注：超過此尺寸則佳，低于此尺寸則劣
首置60m2左右兩房
起居空間：廚房，不低于5m2；衛(wèi)生間，不低于3.6m2；客廳，開間3.6米；
主臥：10m2；次臥：8m2
首置80m2左右兩房
起居空間：廚房，不低于5m2；衛(wèi)生間，不低于3.6m2；客廳，開間3.8米；
主臥：12m2；次臥：9m2
首置100m2左右三房（可能雙衛(wèi)）
起居空間：廚房，不低于5m2；衛(wèi)生間，不低于3.6m2；客廳，開間3.8米；
主臥：14m2（可帶主衛(wèi)）；次臥：9m2；書房：6m2（三房）


戶型風水小百科

樓體外墻色彩應(yīng)明亮：
外墻應(yīng)色淺而明亮,上淺下深而偏暖,不宜灰暗深沉的顏色。

樓棟整體建筑平面應(yīng)中正為佳：
建筑平面以正方型和長方型最佳,不宜獨高或獨矮,不宜選擇以下形狀樓。

戶型大小應(yīng)人居平衡：
戶型大小與居住人數(shù)應(yīng)適中,不宜過大過小,建議按以下標準選擇戶型大小:1-2人配一房一廳;2-5人配二房一廳;5-7人配三房一廳或二廳。

戶型平面宜方正為佳：
除樓型中正外,戶型平面形狀也宜方正有較少缺角尚可取,以下缺位不可取注：平面形狀不包括墻外陽臺或走廊。

應(yīng)選擇與樓向一致的戶向：
即樓向座北向南,戶型也應(yīng)座北向南,以此類推.戶型朝向以客廳大門陽臺為向 ,客廳后面為座。

戶型應(yīng)無門道相沖：
1、戶型進門前或五樓以下的陽臺門窗前,也不宜有外"U"字路(也稱反弓路)、"T"字路、無直沖路,不直對電梯口、消防門，不正對別戶進門(至少應(yīng)岔開10CM以上）；
2、戶型內(nèi)門與門、門與窗、窗與窗也不宜正對直沖(至少要岔開10CM以上)。

戶型內(nèi)應(yīng)通風順暢：
每個房間都應(yīng)有一窗一門進屋打開門窗10分鐘能換足新氣。

選擇旺宅座向：
首選：乾宅,即座西北向東南. 次選:兌宅,即座西向東. 三選:坤宅,即座西南向東北. 四選:艮宅,即座東北向西南. 普選:坎宅,即座北向南（用指南針站在客廳中央判別每個方向占45°即正向左右各有22.5°）。

選擇旺宅大門（指客廳進門）：
首選：西方位。次選：東北位。三選：西南位。四選：西北位。

看大門前不可有以下問題：
1、大門前至少200米內(nèi)不直接見到高山或比本樓高兩倍以上的大廈；
2、大門不可與對面大門或窗戶直對相沖；
3、大門不可與電梯，消防門直對相沖；
4、陽臺大門前不可有煙囪、公廁、垃圾站；
5、大門前不可直對外墻污水管道；
6、大門前不宜有枯樹、死樹、燈柱、電桿、變壓器。

放床位置首先應(yīng)回避以下問題：
1、床頭不宜靠窗；
2、門窗直對處不宜放床；
3、橫梁下不宜放床,(若有橫梁裝修時可用天花蓋�。�；
4、如靠浴廁的墻內(nèi)有污水管道,不宜靠床。

人床相配方位：
首選：靠大吉向小吉,即靠東北向西南，次選：靠小吉向大吉,即靠西南向東北，三選：靠吉向小兇,即靠西北向東南，四選：靠吉向次兇,即靠西向東，普選：磁場地球南北向,即靠北向南或靠南北。

廚房和爐灶應(yīng)避免以下問題：
1、廚房應(yīng)避開戶型的正南方；
2、廚房門不可與其它門直對或緊貼浴廁；
3、安裝爐灶座向不可與戶向相背；
4、爐灶面向不可正對廚房門；
5、爐灶不可背靠窗下；
6、爐灶不宜安在緊靠水管位；
7、爐灶上面不可有橫梁,如有應(yīng)用天花蓋住；
8、灶位不可有斜陽照射；
9、爐灶離洗水龍頭距離不宜小于30CM以內(nèi)；
10、裝修時,爐灶不可有尖狀物體沖射。

爐灶坐向：
首選壓兇向大吉,即坐東向西，次選壓兇向小吉,即坐東南向西北，三選壓兇向平吉,即坐南向北。

浴廁應(yīng)首先符合以下要求：
1、浴廁不可位于戶型中心；
2、浴廁中的坐桶不宜放在戶型的正南位；
3、浴廁應(yīng)有窗,便于通風；
4、浴廁門不宜正對客廳；
5、浴廁門不宜正對臥房,主臥房內(nèi)以無浴廁為好；
6、浴廁最好不要緊鄰廚房一墻之隔。

浴廁方位：
首選：壓兇大旺,即戶型的東方位，次選：壓兇中旺,戶型的東南位，三選：壓兇小旺,戶型的北方位，四選：壓兇平旺,戶型的南方位(坐廁應(yīng)偏正南5°以上) 。