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購房知識(shí):貸款買房不可不知的十大還貸常識(shí)

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發(fā)表于 2014-7-28 15:35 | 只看該作者 回帖獎(jiǎng)勵(lì) |倒序?yàn)g覽 |閱讀模式

我們買房避免不了貸款,在貸款的過程中我們也會(huì)碰到大大小小的問題,以下是十個(gè)有效知識(shí)給大家參考。希望大家在貸款的過程中可以避免吃虧,同時(shí)獲取對(duì)自己有利的方法。



一、即使是等額還款,還款額度也是會(huì)變的

即使等額還款,還款額度也是會(huì)變的;很多人為合同約定了還貸利率,又為了方便選擇等額還款,每個(gè)月還的錢應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一個(gè)誤區(qū),事實(shí)上,每年的還貸金額都可能不一樣。房屋貸款利率一般有兩個(gè)因素決定:基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率。如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整,第二年的每月還款金額也會(huì)調(diào)整;如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整,例如由7折調(diào)整到8折,每月還款金額也會(huì)發(fā)生調(diào)整。



二、如何選擇銀行

如果需要提前還款,例如有的銀行約定20%以上才允許還,太苛刻了,最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行,比較一下,這次7折優(yōu)惠,工商行都2月份才給客戶享受,多收了一個(gè)月的高息;小銀行一般比較快,但是需要辦信用卡等等,銀行之間是有區(qū)別的,需要好好選一選。




三、提前還款的方式和意義

一次性付清:一次性歸還所有剩余貸款本金。

還款額度不變,縮短期限:比較省利息。

期限不變,額度減少:每月壓力減少,基本不省什么利息。

提高還款額,縮短期限:最省利息,銀行一般不辦。



四、提前還款的基本流程

部分還款:先去銀行預(yù)約,填張申請(qǐng)單,約定還款時(shí)間將錢存入,再去銀行辦理還款即可。

全部還款:進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程,退保險(xiǎn)、注銷房屋抵押等。



五、還款方式的選擇

有提前還款計(jì)劃的人,建議選擇等息還款,第一個(gè)月還得最多,因?yàn)楸窘疬得比較多,非常的節(jié)約利息。如果選擇等額還款,前兩年繳納了大多數(shù)的利息,在提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。



六、每月還款額的計(jì)算

等額還款的公式:每月還款額=本金*月利率**(1+月利率)還款月數(shù)次冪/[(1+月利率)還款月數(shù)次冪-1]

月利率=年利率/12

有一種特殊情況,就是當(dāng)一月份的時(shí)候,如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整,一月份的還款額如何計(jì)算。由于存在跨月的情況,一部分利率是上一年度的貸款利率,一部分利率是本年度的貸款利率。這個(gè)社會(huì)需要首先根據(jù)剩余本金,核定一個(gè)月還款額,按照天分別計(jì)算利息,估計(jì)這個(gè)時(shí)候12月份一定是按照31天計(jì)算了。




七、本月還款利息的計(jì)算

本月款利息:本月利息=剩余本金*月利率。

本月歸還本金=每月還款率-本月利息。



八、不要選擇大月提前還款

大月有31天,提前還款的利息按照日計(jì)算,算天數(shù)的時(shí)候會(huì)多算一天。日利率=年利率/360。但是一年有365天,按天計(jì)算會(huì)多交幾天利息。另外有一個(gè)問題需要說一下,如果你的發(fā)放貸款日不是還帶日,發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計(jì)算利息的。




九、房貸是最優(yōu)惠的融資方式

合理負(fù)債有利于規(guī)劃個(gè)人理財(cái),而且房貸是最便宜的融資方式,能夠擔(dān)負(fù)房貸的時(shí)候,盡量使用房貸,讓子的資金能夠投放到更高投資回報(bào)的領(lǐng)域,大膽投資對(duì)個(gè)人真是很重要,同時(shí)房貸也能有效的降低通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。



十、開始還的都是利息

有人貸款20年,每月還2000元,還了2年,認(rèn)為已經(jīng)換了5萬元了。其實(shí)這種理解是錯(cuò)誤的,開始還的都是利息,沒有多少本金,基本上也就還了2萬本金,所以,需要清楚的認(rèn)識(shí),剛開始還的都是利息。



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