以房養(yǎng)老？請(qǐng)先算出20年后的中國(guó)房?jī)r(jià) 精算師們要頭疼了

每一天，為明天

以房養(yǎng)老模式已經(jīng)在很多發(fā)達(dá)的老齡化國(guó)家獲得了成功，看起來(lái)是種多贏的商業(yè)模式：老年人解決了養(yǎng)老費(fèi)用問(wèn)題，在有生之年還繼續(xù)有房住;保險(xiǎn)(放心保)公司在老人去世后獲得房產(chǎn)，通過(guò)房?jī)r(jià)與養(yǎng)老費(fèi)用間的差價(jià)獲得利潤(rùn);政府減輕了需要承擔(dān)的部分社會(huì)成本。但中國(guó)保險(xiǎn)公司的精算師們要頭疼了，太多具有中國(guó)特色的變量，是無(wú)法用數(shù)學(xué)模型來(lái)評(píng)估的：例如70年土地使用權(quán)，以及長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)。

討論了多年的“以房養(yǎng)老模式”，隨著保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》的面世，終于開(kāi)始獲得官方的初步認(rèn)可。

以房養(yǎng)老模式已經(jīng)在很多發(fā)達(dá)的老齡化國(guó)家獲得了成功，看起來(lái)是種多贏的商業(yè)模式：老年人解決了養(yǎng)老費(fèi)用問(wèn)題，在有生之年還繼續(xù)有房住;保險(xiǎn)(放心保)公司在老人去世后獲得房產(chǎn)，通過(guò)房?jī)r(jià)與養(yǎng)老費(fèi)用間的差價(jià)獲得利潤(rùn);政府減輕了需要承擔(dān)的部分社會(huì)成本。

但中國(guó)保險(xiǎn)公司的精算師們要頭疼了，太多具有中國(guó)特色的變量，是無(wú)法用數(shù)學(xué)模型來(lái)評(píng)估的：例如70年土地使用權(quán)，以及長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)。

在日本、美國(guó)、英國(guó)，土地使用權(quán)不是個(gè)問(wèn)題，房產(chǎn)與土地一體，一般都是永久產(chǎn)權(quán)或999年產(chǎn)權(quán)。老年人去世之后，土地和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)依然存在，建筑折舊計(jì)算是最簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)題。

但在中國(guó)，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，房屋所有者只擁有最多70年的土地使用權(quán)，商用房產(chǎn)甚至只有四五十年。別以為土地使用權(quán)到期還有很久，在深圳、青島等上世紀(jì)八十年代開(kāi)始試點(diǎn)土地有償出讓的城市，早期土地只有20年使用權(quán)，目前已經(jīng)到期。

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)“六普”詳細(xì)匯總資料計(jì)算，中國(guó)人口2010年平均預(yù)期壽命達(dá)到74.83歲，比10年前提高了3.43歲。其中，男性人口平均預(yù)期壽命為72.38歲，女性為77.37歲。

假設(shè)一對(duì)老年夫婦60歲開(kāi)始與保險(xiǎn)公司簽訂以房養(yǎng)老的合同，保險(xiǎn)公司要提供17年費(fèi)用之后才能拿到房產(chǎn)。這還只是2010年的數(shù)據(jù)，衛(wèi)生部提出2020年中國(guó)人均預(yù)期壽命要達(dá)到77歲，以此預(yù)估，女性要達(dá)到80歲左右。這不是一個(gè)可望而不可即的壽命，日本2010年人均壽命已經(jīng)達(dá)到83歲，女性86歲!

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以此計(jì)算，如果客戶都是退休開(kāi)始簽訂合同，保險(xiǎn)公司平均要20年之后才能拿到房產(chǎn)。從今年開(kāi)始計(jì)算，第一批合同將于2034年左右到期。目前中國(guó)城市老年人擁有的房產(chǎn)大多是八九十年代的老公房，土地使用權(quán)如果平均從1990年開(kāi)始計(jì)算，平均2060年到期。這樣的老公房到2034年，建筑壽命已經(jīng)幾乎為零了，土地還剩26年使用權(quán)。

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所以土地使用權(quán)的問(wèn)題，將成為精算師們第一個(gè)要面臨的問(wèn)題。在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，土地到期由政府無(wú)償收回，房屋建筑價(jià)值歸零。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》第一百四十九條改為：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。這讓房屋所有者可以暫時(shí)放下心來(lái)，但問(wèn)題接踵而來(lái)：自動(dòng)續(xù)期是有償還是無(wú)償?法律制定過(guò)程中，各方爭(zhēng)議非常大，所以最后擱置爭(zhēng)議，不做明確規(guī)定，將這個(gè)難題留了下來(lái)。

這就讓保險(xiǎn)公司犯難了：到手之后的房產(chǎn)到底如何估價(jià)?

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第二個(gè)難題是中國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)。2034年中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣?這不是一個(gè)精算師群體可以計(jì)算出來(lái)的難題。從正面來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速雖然放緩，但仍可長(zhǎng)期維持在5%~8%的區(qū)間，這個(gè)時(shí)間段也許還會(huì)長(zhǎng)達(dá)20年;城鎮(zhèn)化還在加速，還有數(shù)億農(nóng)民會(huì)進(jìn)城，已經(jīng)進(jìn)城但沒(méi)有真正城市化的數(shù)億農(nóng)民工也需要住房。從負(fù)面來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)綁架的資源已經(jīng)讓全社會(huì)負(fù)擔(dān)沉重，三四線城市的房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)有模式難以為繼，真正轉(zhuǎn)型還未到來(lái)。20年后房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣?誰(shuí)也不敢現(xiàn)在就下定論。