危機(jī)倒計(jì)時(shí)：2020年中國(guó)房地產(chǎn)需求將突然消失！(轉(zhuǎn)貼）

坐北朝南

操盤者親述：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將在2020年爆發(fā)

　　今年資本市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走到了危與機(jī)的邊緣。本文是一位私募大佬的演講實(shí)錄，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、債券市場(chǎng)的分析，從根源講到結(jié)果、從內(nèi)在講到表象，“真話”和干貨滿眼皆是 。

　　【對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的看法】

　　宏觀的形勢(shì)，說(shuō)到宏觀，必須要看看全球的形勢(shì)是怎么樣。中國(guó)的GDP超過(guò)十萬(wàn)億美金，全世界第二大GDP，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)對(duì)比，有很大的特點(diǎn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)對(duì)外部依存度比較高的經(jīng)濟(jì)。而美國(guó)，它的金融體系和全球的金融體系關(guān)聯(lián)度很大，但它的對(duì)外依存度事實(shí)上不高。所以，我們說(shuō)看中國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量，首先要看的就是全球的大的形勢(shì)。

　　全球大的形勢(shì)，就是以2008年金融危機(jī)作為一個(gè)分界線，金融危機(jī)爆發(fā)根本性的原因，是西方的發(fā)達(dá)國(guó)家，借了太多的債，以至于在當(dāng)時(shí)的利率水平之下，沒(méi)有人愿意再給它借錢，所以爆發(fā)了金融危機(jī)。金融危機(jī)爆發(fā)的原因就是杠桿太高。既然是杠桿太高，接下來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間，這些發(fā)達(dá)國(guó)家就是在一個(gè)去杠桿化的過(guò)程之中。

　　去杠桿化，我們都知道，只有四個(gè)途徑：

　　在金融危機(jī)爆發(fā)之后，全球主要的國(guó)家如何去除杠桿？其實(shí)方法完全不同。以美國(guó)和英國(guó)為首的這些國(guó)家，我覺(jué)得他們做的比較好。他們經(jīng)歷了一場(chǎng)漂亮的去杠桿。我們看一下美國(guó)做的事情：

　　首先是金融危機(jī)爆發(fā)之后，大量的債券倒閉，大量的銀行倒閉，很多很多企業(yè)倒閉，債務(wù)違約了。

　　第二個(gè)，2012年的時(shí)候，他們的財(cái)政的限額，16萬(wàn)億的美國(guó)的債務(wù)不允許再增加，就開(kāi)始財(cái)政緊縮。

　　第三個(gè)就是一輪又一輪的QE，央行在印錢。

　　第四個(gè)美國(guó)憑借蘋果、谷歌、Facebook、亞馬遜的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)在持續(xù)增長(zhǎng)。美股居然創(chuàng)了新高，創(chuàng)新高最主要的構(gòu)成就是來(lái)自于這四個(gè)公司的股票，而不是傳統(tǒng)的金融、地產(chǎn)。

　　再來(lái)看歐洲：

　　2013年之前，歐洲的國(guó)家去杠桿，主要采取的措施就是財(cái)政緊縮，經(jīng)濟(jì)越來(lái)越差，但是歐洲央行不愿意印錢，只是采取緊縮措施。但是2013年之后歐央行也開(kāi)始印錢打綜合牌，現(xiàn)在歐洲連最僵化的意大利也大量的結(jié)構(gòu)改革的政策。西班牙在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面也做的特別棒。于是，2013年后的歐洲也走在掙錢的路上。

　　日本更不用說(shuō)了，日本把匯率大幅貶值，現(xiàn)在日本的經(jīng)濟(jì)盡管有老齡化的問(wèn)題，但我認(rèn)為日本的經(jīng)濟(jì)是新氣象。

　　那么話說(shuō)回來(lái)，在這樣過(guò)程中，以中國(guó)為代表的新興經(jīng)濟(jì)體，在經(jīng)歷了一輪非常丑陋的加杠桿，也就是借了很多很多錢，為了保持當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，錢都給了房地產(chǎn)、基建等等，才導(dǎo)致今天全球經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)方面嚴(yán)重的分化。

　　金磚四國(guó)，維度好一點(diǎn)就是印度，新興經(jīng)濟(jì)體里面印度是唯一最有希望的經(jīng)濟(jì)體，也許等到印度將來(lái)經(jīng)濟(jì)真正起來(lái)的時(shí)候，中國(guó)將面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　【美元走強(qiáng)程度 將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期】

　　在此背景下，美元匯率怎么走？

　　所有的做股票的投資者，對(duì)未來(lái)的基本市場(chǎng)，最關(guān)心的地方，就是匯率，而人民幣的匯率，說(shuō)到底是美元匯率的問(wèn)題�；仡櫄v史來(lái)看，美元每次見(jiàn)底都是美聯(lián)儲(chǔ)降息的開(kāi)始，無(wú)論是86年還是2002年，美元都經(jīng)歷了長(zhǎng)期大貶值。86年一直貶到96年，02年一直貶到2014年，這都是美聯(lián)儲(chǔ)降息的開(kāi)始。

　　而反過(guò)來(lái)，美元每次的走強(qiáng)都是美聯(lián)儲(chǔ)在加息的過(guò)程。這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)槊绹?guó)的央行是全世界的央行，美國(guó)投入的流動(dòng)性，是各國(guó)的央行再投放貨幣的基礎(chǔ)。現(xiàn)在的情況，全球大分化的背景下，因?yàn)槊绹?guó)調(diào)整的最充分，最徹底，而且是率先要第一個(gè)加息。歐洲大概還在繼續(xù)寬松，日本還在寬松，而中國(guó)的寬松更不用說(shuō)了。我認(rèn)為美元這次走強(qiáng)一定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的預(yù)期。86年的美元指數(shù)從70漲到150，90年代那一波，從70到120，幅度也有50%，這次的幅度也一定會(huì)超過(guò)50%。美元指數(shù)大概會(huì)干到120以上，現(xiàn)在是94到95，還有25的上漲空間。

　　【人民幣匯率如何走？】

　　如果在這么大的美元的上漲的空間，上漲的壓力之下，我們?nèi)嗣駧湃绻�還盯住美元的話，那會(huì)發(fā)生什么樣的事情呢？

　　這個(gè)匯率，不是我們大家所熟悉的6.4的人民幣的匯率的指數(shù)，我們按照人民幣的貿(mào)易加權(quán)的實(shí)際有效的匯率指數(shù)。在8·11貶值之前，大概是在130左右，130是什么樣的一個(gè)數(shù)字呢？如果美元指數(shù)還要再漲125，人民幣盯住美元，那我們實(shí)際有效匯率指數(shù)就會(huì)達(dá)到150。如果是150的話，那就像94年的日本，日元的實(shí)際有效匯率是150，而當(dāng)時(shí)我們朱熔基總理把人民幣一次貶到74。這種情況下，現(xiàn)在的安倍已經(jīng)把日元的匯率指數(shù)貶到70。如果我們?cè)儋H一次，再升一次，正好是94年，當(dāng)年朱镕基和日本央行的行長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)是白川方明，那兩個(gè)人做的事情完全是倒了個(gè)個(gè)兒，如果倒個(gè)個(gè)兒，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)從匯率一個(gè)因素而言，對(duì)我們來(lái)說(shuō)意味著什么？如果這樣的話，我們資產(chǎn)價(jià)格會(huì)面臨著非常大的壓力，我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，我也不知道會(huì)持續(xù)多少年。也許是20年，而這只是匯率因素。

　　【對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的展望】

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，過(guò)去非常成功，我們的成功有兩點(diǎn)，第一加入了WTO之后的出口的增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)也看的很清楚。我們的出口是從5%左右，干到20到30%，持續(xù)接近八年，但現(xiàn)在的數(shù)據(jù)非常低。第二個(gè)，我們講投資，中國(guó)過(guò)去的十年，投資占GDP的比例，從35%現(xiàn)在提升到48%。一般來(lái)說(shuō)投資到50%左右就基本上很難再提高。

　　我們經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)是怎樣的？中國(guó)是一個(gè)制造業(yè)大國(guó)，但是我們現(xiàn)在的工業(yè)占GDP的比例，是越來(lái)越低，從40%降到現(xiàn)在35%以下，在工業(yè)急劇回落的過(guò)程中，我們快速增長(zhǎng)的是房地產(chǎn)、建筑、金融，結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題就非常值得擔(dān)憂。

　　任何的國(guó)家，如果你的房地產(chǎn)和建筑業(yè)占到GDP的比例高達(dá)14%到15%，意味著這個(gè)領(lǐng)域是嚴(yán)重過(guò)剩。我們看到美國(guó)和西班牙在金融危機(jī)之后，他們的房地產(chǎn)和建筑業(yè)占GDP的比率，從6個(gè)百分點(diǎn)，低的時(shí)候是2個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在美國(guó)的房地產(chǎn)投資占GDP就是2個(gè)百分點(diǎn)，我們是14個(gè)百分點(diǎn)，我覺(jué)得起碼干掉一半，回到7個(gè)百分點(diǎn)。

　　說(shuō)到經(jīng)濟(jì)的需求，跟人有很大的關(guān)系。中國(guó)的勞動(dòng)人口，2012年已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。以后的話，基本上-5%的增速。2013年我們?nèi)丝趽狃B(yǎng)比，第一次開(kāi)始回升，但人口撫養(yǎng)比回升對(duì)我們來(lái)說(shuō)很糟糕，我們要養(yǎng)的是黃色的老人，年輕的孩子基本沒(méi)有。這跟六七十年代，我們盡管很窮，撫養(yǎng)比盡管很高，但我們有希望，但是現(xiàn)在從人口的因素，看不到太大的希望。

　　1990年的時(shí)候，中國(guó)新初升的兒童，每年大概2600萬(wàn)，到1999年的時(shí)候，我們新出生的人口是1200萬(wàn)。95年的孩子，等到他25歲的時(shí)候，是2020年。我們?cè)囅胍幌�，�?020年的時(shí)候，一方面因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)下行，政府的稅收不夠，可能還想著收房產(chǎn)稅；另一方面，人口少剛需下降，對(duì)房子的需求沒(méi)那么強(qiáng)烈。也就是剛需也沒(méi)有，投資性的需求也沒(méi)有，那時(shí)候我們的房地產(chǎn)行業(yè)有多么大的風(fēng)險(xiǎn)。北上廣深的房子還能賣得掉，三四線的城市還在急劇的累積的過(guò)程中，這些風(fēng)險(xiǎn)到2020年之前，我覺(jué)得都會(huì)慢慢開(kāi)始一點(diǎn)點(diǎn)爆發(fā)。

　　【對(duì)中國(guó)債券市場(chǎng)的看法】

　　現(xiàn)在債券市場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)非常火爆。當(dāng)一個(gè)資產(chǎn)類別特別特別火爆的時(shí)候，往往蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，如果說(shuō)沒(méi)有改革的話，我個(gè)人覺(jué)得，現(xiàn)在的7%肯定不是底。08年的7%也不是底，最后的大概率就像是日本一樣，隨著你的人口的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)不停的下臺(tái)階，從10%到7%，再到5%，如果我們改革成功提升效率，我們還能維持在5%到5.5%增速，如果改革就像是現(xiàn)在看到的這樣，我個(gè)人覺(jué)得人也沒(méi)了，資本也沒(méi)了，效率也沒(méi)了，你說(shuō)到哪兒呢？這是對(duì)于經(jīng)濟(jì)或者是債市的中期趨勢(shì)的看法，經(jīng)濟(jì)越差，債券會(huì)好。通脹越低，債券也會(huì)越好。當(dāng)然通脹很低的時(shí)候，成長(zhǎng)股的投資也很不錯(cuò)。

　　如果說(shuō)我們邏輯是正確的話，我們覺(jué)得債券市場(chǎng)中長(zhǎng)期的趨勢(shì)還是很不錯(cuò)的。我始終覺(jué)得我們做債的人，最大風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)的形勢(shì)特別好，你趕緊去買房吧，千萬(wàn)不要買債券，如果你覺(jué)得房子出問(wèn)題了，債券一定是非常非常好的投資的資產(chǎn)。這是中期的趨勢(shì)的看法。

　　當(dāng)前的債券市場(chǎng)上，大家都看好中期的趨勢(shì)，但大家都很謹(jǐn)慎。謹(jǐn)慎的一個(gè)原因，有一點(diǎn)就是債券的估值水平。債券的估值水平，總的來(lái)說(shuō)，是一個(gè)比較偏低的位置。

　　總的來(lái)說(shuō)，我們覺(jué)得國(guó)債的估值水平還是合理的，相對(duì)來(lái)說(shuō)是合理的。相對(duì)來(lái)看信用債比較離譜，看到經(jīng)濟(jì)下行的壓力，但是信用債的利差，100分只能打20分。20分左右，是非常非常低的。城投債，如果能夠打分，全都打7分。

　　所以對(duì)我們來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在的策略也很簡(jiǎn)單，看好債券市場(chǎng)大的趨勢(shì)。我們更看好利率，而不看好信用。

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巴菲特為什么不炒房？未來(lái)泡沫將陸續(xù)出現(xiàn)

　　是什么導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫：

　　基本原因，你知道，根植在人們內(nèi)心的一種觀點(diǎn)就是，房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下跌，幾乎每一個(gè)人，都屈從于這一觀點(diǎn)。但當(dāng)人口中大比例都在這種想法的驅(qū)動(dòng)下購(gòu)買了住房時(shí)，泡沫就產(chǎn)生了。

　　原來(lái)你覺(jué)得是不可能發(fā)生的事，結(jié)果隨著時(shí)間發(fā)生扭曲，人們忘記了買房的初衷，只盯著價(jià)格波動(dòng)。所以，投資者、銀行家、美國(guó)大眾，我，我的鄰居，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，國(guó)會(huì)，凡是你能說(shuō)出的——絕大多數(shù)人們開(kāi)始相信房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌。因?yàn)榉慨a(chǎn)是美國(guó)最大的一類資產(chǎn)也是最容易作為抵押物的資產(chǎn)，所以它可能創(chuàng)造了我們史上最大泡沫。

　　泡沫的本質(zhì)：

　　我從前的老板——本·格雷厄姆（Ben Graham）在五十多年前做過(guò)一個(gè)觀察，這些內(nèi)容給我留下了深刻的印象，我如今親眼看到了很多的相關(guān)證據(jù)。他對(duì)我說(shuō)，“合理的假設(shè)會(huì)比一個(gè)不合理的假設(shè)更容易讓你陷入麻煩�！�

　　我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)也看到了一樣的情景。房?jī)r(jià)隨著時(shí)間的推移會(huì)越來(lái)越高，因?yàn)槲覀兪种械拿涝�越�?lái)越不值錢，這樣的想法完全是一種前提假設(shè)。房?jī)r(jià)的上漲不是因?yàn)榻ㄖ�成本上升，也不是因�(yàn)樵O(shè)計(jì)精美，而是因?yàn)槊涝�不值錢了，一套40年前買的房子會(huì)比當(dāng)時(shí)賣更多錢。

　　既然66——67%的人都希望有自己的房子，你想買又能借錢去買它，如果你真心認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)往上漲，你會(huì)盡快去買下它。所以，一旦來(lái)自四面八方的勢(shì)頭匯合起來(lái)，會(huì)加強(qiáng)價(jià)格的走勢(shì)，價(jià)格反過(guò)來(lái)又會(huì)激勵(lì)這種行為，合理的假設(shè)被遺忘，然后我們看到了1929的發(fā)生。

　　互聯(lián)網(wǎng)也一樣，會(huì)聯(lián)網(wǎng)確實(shí)將改變我們的生活，但不是所有這行里的企業(yè)都價(jià)值500億美元，并可以上市。

　　價(jià)格本身對(duì)人們的影響變得如此重要，讓人們醉心于此。因?yàn)榉慨a(chǎn)是最大的單一資產(chǎn)，全國(guó)有大概22萬(wàn)億美元的規(guī)模。這是多么龐大的一類資產(chǎn)。所以公眾，——他們也許不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它們懂房產(chǎn)。買房融資簡(jiǎn)單，你可以把杠桿放到天上去，這創(chuàng)造了史無(wú)前例的泡沫。我現(xiàn)在真希望我能在2005年就指出這個(gè)問(wèn)題。

　　投資、投機(jī)、賭博的區(qū)別：

　　這幾個(gè)定義區(qū)分是微妙的。

　　我以人們參與交易的目的作為區(qū)分。所謂“投資”就是你關(guān)注這樣資產(chǎn)本身，決定拿出一些錢，隨后收回更多的錢。所以你看公寓住宅，看股票，看農(nóng)場(chǎng)，依據(jù)這些資產(chǎn)能產(chǎn)出什么樣的東西。你對(duì)這樣資產(chǎn)本身的價(jià)格波動(dòng)不是太在乎。你只是想著之前投入了一些錢，現(xiàn)在通過(guò)對(duì)這樣資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，陸續(xù)收回更多的錢而已。

　　投機(jī)，我將其定義成更關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。你會(huì)看一只股票的的季度收入是不是上升了，公司是不是準(zhǔn)備分股了，或者，是不是要提高派息了等等，但其實(shí)你并不關(guān)心這家公司本身。

　　測(cè)試你是投資還是投機(jī)的一個(gè)好辦法是，看你關(guān)不關(guān)心市場(chǎng)是什么時(shí)候開(kāi)盤。我買一只股票的時(shí)候，我根本不關(guān)心股市明天是不是就要休市，或者一休好幾年也無(wú)所謂。因?yàn)槲覍��?lái)是通過(guò)這家公司的業(yè)務(wù)來(lái)賺錢的。

　　現(xiàn)在，如果我關(guān)心股市明天是不是開(kāi)盤，那在某種程度上來(lái)說(shuō)我是在投機(jī)，因?yàn)槲蚁氲氖枪蓛r(jià)明天是否會(huì)上漲。實(shí)際上我也不知道價(jià)格會(huì)不會(huì)上漲。

　　賭博，我將其定義為“參與一項(xiàng)系統(tǒng)不需要的交易”。我意思，如果我想賭一場(chǎng)球，你懂的，足球比賽的進(jìn)行并不依賴我下注與否。

　　對(duì)于未來(lái)：

　　我們將看到泡沫陸續(xù)出現(xiàn)，我意思，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。