【李嘉誠(chéng)：2019，千萬不要炒房！】

蓮池海會(huì)

據(jù)香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)報(bào)道，去年轉(zhuǎn)任長(zhǎng)和系資深顧問的李嘉誠(chéng)，1月11日出席長(zhǎng)江集團(tuán)周年晚宴前為全球經(jīng)濟(jì)前景把脈。


在現(xiàn)場(chǎng)，談到今年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，李嘉誠(chéng)表示，今年環(huán)球經(jīng)濟(jì)會(huì)轉(zhuǎn)差，全球幾乎個(gè)個(gè)國(guó)家都面對(duì)低增長(zhǎng)，是過去好多年未見。


他認(rèn)為，今年全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分復(fù)雜，大家要小心；


李嘉誠(chéng)認(rèn)為，今年香港樓市的“波動(dòng)會(huì)更厲害”，買樓要量力而為，并重申買樓自住，能負(fù)擔(dān)分期付款的人沒有問題，但千萬不要炒樓。

《棱鏡》耿荷 發(fā)自香港


被問及退休后生活，李嘉誠(chéng)透露近期正在忙于為李嘉誠(chéng)基金會(huì)做事，并稱自己退休后“很高興”，“目前集團(tuán)事務(wù)甚多，希望盡我所能繼續(xù)做事。”


“現(xiàn)在每日都會(huì)回公司辦公室工作�！彼�說。


資料圖


盡管李嘉誠(chéng)看淡今年世界經(jīng)濟(jì)，但他坦言自己的新年愿望與大家一樣，希望“安定繁榮，煩惱少，開心事多”。


二


姜是老的辣！


以房地產(chǎn)發(fā)家的李嘉誠(chéng)在樓市上幾乎從未走眼。


遠(yuǎn)的不說，僅2018年上半年出售香港房地產(chǎn)，買入英國(guó)房地產(chǎn)，隨后香港樓市開始崩盤，僅這一回合就讓人佩服地五體投地。


2018年，僅香港本土家族財(cái)團(tuán)（不算在香港上市的內(nèi)地公司），就來英國(guó)買了超過20億英鎊（約200億港幣）的房產(chǎn)，其中李嘉誠(chéng)買的最多，一個(gè)人就花了10億英鎊，買下倫敦瑞銀大樓。



圖為2018香港家族資本對(duì)英地產(chǎn)投資清單


李嘉誠(chéng)買入英國(guó)房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的信號(hào)意義，李嘉誠(chéng)出手后，后知后覺的香港富豪于下半年瘋狂買入英國(guó)地產(chǎn)（以上12筆交易，10筆發(fā)生在今年6月之后）。


巧合的是，香港樓市也在18年下半年急轉(zhuǎn)直下。


香港土地注冊(cè)處12月4日公布的數(shù)據(jù)顯示：香港11月住宅銷售總額僅為260億港元，環(huán)比上月下降32.5%，較去年同期的538億港元，下降了51.6%。


11月份住宅銷售量為2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。


香港住宅銷售量和成交金額雙雙腰斬，跌至16個(gè)月新低。





官方數(shù)據(jù)對(duì)比2018和2017香港樓市


成交量之外，房?jī)r(jià)也開始下跌。


對(duì)于香港樓市量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，李嘉誠(chéng)創(chuàng)立的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示：


貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響在所難免，明年經(jīng)濟(jì)會(huì)比今年更差，來年（香港）樓價(jià)可跌25%至30%。




連“樓神”趙國(guó)雄都看衰香港，本來準(zhǔn)備接盤的香港市民更不干了。


18年下半年以來，香港多次發(fā)生購房違約事件，已出現(xiàn)36起違約案例，同比去年全年僅9起。


香港市民為了避免成為“負(fù)資產(chǎn)”者，寧愿損失已交付的定金，也要“割肉離場(chǎng)”。


三


即使回調(diào)了許多，香港房?jī)r(jià)依然是高不可攀。


瑞銀2018報(bào)全球泡沫指數(shù)顯示，香港已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的城市，此前一度占據(jù)榜首的倫敦排在第六位。


香港樓市之所以突然急轉(zhuǎn)直下，和香港被迫跟隨美國(guó)加息密不可分（港幣和美元匯率掛鉤，美國(guó)加息后香港必須得跟）。


2018年，匯豐、恒生、中銀香港、渣打銀行紛紛取消固定利率計(jì)息計(jì)劃，同時(shí)上調(diào)最優(yōu)貸款利率，均為十二年來首次。


香港金管局總裁陳德霖也表示新一輪加息將會(huì)很快開始，香港利率將進(jìn)入上升周期。





許多正在供樓的香港市民，已經(jīng)感覺到加息帶來的負(fù)擔(dān)，恐慌情緒因此開始蔓延。


一些大量急于出售樓盤的業(yè)主，在政府調(diào)控政策的影響下，不斷下調(diào)房屋售價(jià)，但依然無人問津。


投資銀行里昂證券（CLSA）發(fā)布的研究報(bào)告指出，香港的樓市即將經(jīng)歷15年來最差的宏觀環(huán)境。




“三座大山”：利率上升、本土經(jīng)濟(jì)放緩、人民幣貶值，這三大因素正在劇烈沖擊香港樓市。


房產(chǎn)抵押借貸成本不斷上升之際，香港樓市泡沫也膨脹到了最高點(diǎn)。


另一方面，由中國(guó)內(nèi)地流向香港樓市的資金也急劇減少。


據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年內(nèi)地對(duì)香港房地產(chǎn)的投資僅有8.35億美元，較去年全年70億美元投資額出現(xiàn)斷崖式回落。


近年來，內(nèi)地買家已經(jīng)成長(zhǎng)為香港樓市最主要的資金來源，香港樓市的增長(zhǎng)極度依賴于來自內(nèi)地的需求。


內(nèi)地買家的退場(chǎng)，讓本已疲軟的香港樓市雪上加霜。


四


無獨(dú)有偶，內(nèi)地高杠桿接盤者，悲劇才剛剛開始！


新年開始，大家都在歡呼降準(zhǔn)的事情，大v也都在分析這是一個(gè)多么利好的政策。但是在此刻，我想和大家分享戴老板@飯統(tǒng)戴老板的一段話（以下為微博全文）：


差不多兩年前的這個(gè)時(shí)候，參加了一個(gè)飯局，一桌12個(gè)人，來自金融、律師、IT、傳媒等行業(yè)，其中9個(gè)在一年內(nèi)都換/買了房，一個(gè)房產(chǎn)門戶副總編借著大家的微醺，詳細(xì)問了貸款情況，算下來平均房貸差不多接近5~600萬的樣子。


這些人這兩年多數(shù)跟我都有交集，最近這個(gè)副總編又問了一些人的近況，跟我聊了半天，我略去一些關(guān)鍵的個(gè)人信息，挑幾個(gè)大概說一下：


A先生


基金公司中層，貸款800萬，包括部分消費(fèi)貸，每月還款5萬以上，兩套房，大的自住小的出租。A月家庭月收入大概6萬多稅前，一直都入不敷出，每年都指望年終獎(jiǎng)來還貸，但剛剛領(lǐng)導(dǎo)談過話，說未來兩年部門得勒緊褲腰帶，18年的年終獎(jiǎng)是零，老婆那邊也發(fā)不了多少，于是壓力驟增，正考慮要不要賣掉小房子。


B先生


科技公司碼農(nóng)，貸款400萬，置換了一套150平的四居，8萬/平，每月還款2萬多，他每月5萬稅前收入，有若干期權(quán)，老婆是體制內(nèi)公務(wù)員，月薪1萬福利充沛，家庭壓力并不大。目前最大的困擾是老婆懷了二胎，而且還是雙胞胎……現(xiàn)在孩子快生了，B整天都在發(fā)愁，家里事都扔給父母，每天加班到10點(diǎn)多不想回家。


C老板


創(chuàng)業(yè)公司老板，貸款1300萬，房子其實(shí)也只有一套，浦西著名豪宅樓盤，炒過一段時(shí)間幣，投了一百多萬，最高時(shí)飆到1.5億，沒套現(xiàn)，現(xiàn)在跌倒了不足十萬，跟做夢(mèng)一樣……不過C能力很強(qiáng)，擅長(zhǎng)跑政府關(guān)系，去年年底在重慶搞了一筆補(bǔ)貼，把上海這邊員工幾乎都裁掉了，準(zhǔn)備等把房子賣掉后，就把公司搬到重慶去。


D先生


證券公司小頭目，貸款300萬，扣掉公積金每月還1萬，但他家里有四套房，有貸款的只有一套，其余三套都用來收租，活的超爽。當(dāng)然歸根結(jié)底還是畢業(yè)早買房早（年齡也最大，80年的），沒結(jié)婚沒孩子，周圍小姑娘都往上撲，據(jù)他自己說，前女友從75年到95年的都有，不過他去年切了一個(gè)小腫瘤，自己打定主意不結(jié)婚。


其他的一些案例，基本上都類似�？偨Y(jié)一下：


1. 杠桿都是樓市牛市暴漲那會(huì)兒加的。差不多都是15-16年那會(huì)兒買/換的房，當(dāng)時(shí)幾乎一天一個(gè)價(jià)，房東動(dòng)不動(dòng)就跳漲10萬20萬，很多人房子其實(shí)都?jí)蜃�，也沒忍住去置換了大房子。當(dāng)然，他們基本上都有浮盈（紙面利潤(rùn)），就是比較難出手。


2. 從泡沫里賺的錢，也都扔回給泡沫了。A最典型，這兩年收入不菲，其實(shí)都來自股市割韭菜割的，這廂賺的，那廂扔到樓市里了。B也一樣，他上班的公司也是靠移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)泡沫才起來的，已經(jīng)融到E輪了，發(fā)的獎(jiǎng)金工資也都扔樓市里了。


3. 由儉入奢易，由奢入儉難。普遍反映，開支只要一上去，就很難再降下來，省錢是省不出來的，降消費(fèi)的空間其實(shí)有限。B家里的老大（3歲女娃），碎鈔機(jī)，每個(gè)月固定開支1w多，他自己算過，二胎的兩個(gè)孩子肯定沒辦法按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來養(yǎng)。


4. 財(cái)運(yùn)靠命。D有個(gè)同系師弟E，87年的，比D小7歲，但兩人的父母卻是同齡，E的父母是大學(xué)生，畢業(yè)后去了國(guó)企，晚婚晚育，而D的父母都是做小生意的，早婚早育，導(dǎo)致D買房時(shí)均價(jià)5000，E買房時(shí)均價(jià)5萬，只能供得起一套外環(huán)外小房。E對(duì)這個(gè)特別有感慨，打定主意等40歲時(shí)再要孩子，堅(jiān)決不跟87-89這波人口高峰的人一起生孩子。


最后，聊下來大家普遍覺得2019年壓力會(huì)更大，得未雨綢繆準(zhǔn)備過冬，但都不知道怎么過冬。在過去的三年、五年、十年里，我們都生活在一片火熱中，沒多少人喝過寒冷的西北風(fēng)。