“二手房交易征稅20%”的國家思路
一個“稅”字,讓太多的人開始驚慌失措。
3月1日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國五條”細(xì)則要求,對出售自有住房的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。
3月4日(周一),滬深兩市的招商地產(chǎn)(000024.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)四家房地產(chǎn)上市企業(yè)龍頭股票相繼跌停;而各大城市的存量房交易中心,恐慌氣氛彌漫于人潮擁擠的夾縫中,有的交易中心甚至通宵運(yùn)營以滿足不斷涌入的過戶人群;四處泛起的流言、預(yù)測,各路人馬的分析批判……整個市場被突如其來的“征稅20%”攪成了一鍋粥。
“征稅20%”,真的是橫空出世嗎?
“征稅20%”的規(guī)定已存在了20年
“國五條”細(xì)則要求:“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征!
“依法”二字,從何而來?
1994年,國家將3部舊版?zhèn)人所得稅法合并修改為現(xiàn)行個人所得稅法頒布實施。個人所得稅法條款顯示,“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,偶然所得和其他所得,適用比例稅率,稅率為百分之二十。”“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,是指個人轉(zhuǎn)讓有價證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得!
其第五條第五款解釋稱:“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額,為應(yīng)納稅所得額。”
從1994年到2011年,個人所得稅法經(jīng)過6次修訂,但包括上述條款在內(nèi)的重要內(nèi)容并未出現(xiàn)過變更。因此,如果從1993年算起,“二手房交易要繳納20%的個稅”的規(guī)定已經(jīng)存在了20年。
2006年7月,國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國政府網(wǎng)記者采訪時表示:對個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個稅,是1994年起實施的個人所得稅法的一項基本規(guī)定。1999年,財政部、國稅總局、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字〔1999〕278號),對個人轉(zhuǎn)讓房屋所得征收個稅的一些特殊情況規(guī)定了優(yōu)惠政策,但是,基本政策始終未變。
記者查詢后得知,上述1999年的相關(guān)優(yōu)惠政策規(guī)定:“為鼓勵個人換購住房,對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人,其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個人所得稅,視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅;對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅!
為何一直按1%~3%征收?
2006年7月,《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)正式下發(fā),對二手房交易所得征收個稅有關(guān)問題作了進(jìn)一步明確。
上述國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,隨著二手房交易逐漸活躍,各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在對二手房交易所得征收個稅過程中也反映出一些問題,主要有:一是二手房交易中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用有關(guān)扣除的規(guī)定不夠明確、詳細(xì),各地執(zhí)行不一;二是實際征管中,一些納稅人瞞報交易價格或者不能提供與納稅有關(guān)的房屋交易信息,使稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征稅的難度較大;三是一些地區(qū)對二手房交易個稅的征收不到位,影響了執(zhí)法剛性,造成稅收收入流失。針對上述問題,國稅總局的《通知》對二手房交易所得征收個人所得稅有關(guān)規(guī)定作了進(jìn)一步明確,以利于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)范執(zhí)法,統(tǒng)一征管程序,依法加強(qiáng)稅收征管。
《通知》規(guī)定,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指:納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。其中,裝修費(fèi)用方面,已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房,最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房,最高扣除限額為房屋原值10%。
明確對納稅人申報收入不實的,征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入;對不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%比例內(nèi)核定應(yīng)納個人所得稅額。
上述相關(guān)政策發(fā)布后,全國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開始對上述框架性政策進(jìn)行細(xì)化。以上海為例,2006年該市要求二手房交易中的納稅人在辦理過戶手續(xù)前要到相關(guān)稅務(wù)部門申報納稅,并提供產(chǎn)權(quán)人的身份證件、購房合同、房屋原值憑證、銀行結(jié)息清單等。
北京某大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)者告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:“二手房交易征稅20%的規(guī)定一直存在。但是在幾乎所有交易中,我們都是按照不能提供房屋原值的情況進(jìn)行處理的。這樣操作可以減輕二手房購房者所承擔(dān)的稅負(fù)。因為二手房交易中,稅務(wù)被完全轉(zhuǎn)嫁到買房者身上!
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時說:“當(dāng)這個規(guī)定出來后,很多交易者稱原來可以證明房屋原值的發(fā)票等票據(jù)遺失,此外一些費(fèi)用可以合理抵扣,所以交易中就一直用1%到3%的稅率來執(zhí)行!
面對20%的個稅稅率,任何試圖從二手房交易過程中獲利的交易者都在力圖規(guī)避。比如,2008年8月份北京望京地區(qū)的二手房價格為8000多元/平方米,而現(xiàn)在的單價則攀升到3萬元。如果一個業(yè)主在2008年最低點以80萬總價購入,那么2013年則升值到了300萬元。按照所得部分稅率20%來計算,則需要繳納54萬元的稅款。胡景暉反問記者:“誰愿意去繳這么多的稅?” |