買新房跟二手房的區(qū)別，都在這里了

蝸牛北上

新房與二手房的定義

一、新手房是指房地產(chǎn)開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)后，在土地上建造并取得政府批準銷(預(yù))售的商品房。房屋根據(jù)用途分為住房和商用房。

二、二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。

三、二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

貸款過程或繳費過程中的不同

1、貸款年限不同

新房貸款年限長，二手房貸款年限相對較短。

新房貸款年限長為30年，但二手房貸款年限，由于受到房齡的限制，很多時候不能貸款到30年。二手房房齡越老，貸款年限就越短。如果所購買的二手房房齡有十幾年，則貸款年限一般為20年。

2、首付款及貸款額度不同

新房：一般是按照新房房屋總價乘以對應(yīng)的首付比例，來計算首付款。貸款額度，高可貸款到房屋總價的7成或8成。

二手房：首付款和貸款額度的高低，受二手房評估價的影響。一般二手房評估價低于市場價，評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。

二手房可貸款額度=評估價-評估價*首付比例

二手房凈首付款=成交價-可貸款額度

舉個例子：

①小明購買100萬的新房，若首付比例是30%，則首付款為30萬，可貸款額度為70萬。

②小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，若按照政策30%的首付比例來計算。其可貸款額度為：90萬-90萬*30%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。

3、稅費不同

新房：需要繳納契稅、房屋維修基金、一年的物業(yè)費和取暖費等主要稅費。

二手房：需要繳納契稅、個人所得稅、貸款擔保費、中介費等主要稅費。

與新房相比，二手房需要繳納更多的稅費。此外，新房與二手房，契稅征收的標準一樣，但計稅價不一樣。新房是按照房屋總價乘以對應(yīng)的契稅比例。二手房是按照成交價、評估價或者指導(dǎo)價乘以對應(yīng)的契稅比例。

4、交易方式不同

新房：主要是個人與開發(fā)商進行交易。

二手房：一般是委托中介進行交易，即買賣雙方、中介等三方進行交易。二手房也有自行交易，即不通過中介進行交易。

5、程序繁簡不同

新房：很多程序都由開發(fā)商辦理，對于購房者而言，新房交易的程序要簡單一些。

二手房：自行交易時，很多程序都需要買賣雙方自行完成，因此相對較繁瑣。

通過中介進行交易，中介會為整個交易流程提供服務(wù)。但二手房交易糾紛多、不確定因素多、風險大。

買賣過程中的區(qū)別

區(qū)別一：看房時需要驗明產(chǎn)權(quán)

與新房需要檢查五證二書不同，二手房看房，驗明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是市民在購房時容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風險的根源。

所以，在購買二手房時一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

區(qū)別二：簽合同是三方合同

一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。既然是三方一起簽合同，需要留意的地方更是多一些。

房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權(quán)書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。

區(qū)別三：實際購買時還需做評估

在經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。購房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房 貸款環(huán)節(jié)較多、需要時間較長，手續(xù)繁瑣。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。

區(qū)別四：交房稅費也不一樣

按照合同約定執(zhí)行辦理完手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗收合格后買方付款。

關(guān)于稅費的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔；后，按照房地產(chǎn)交易規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。

另外，與新房不同，二手房如果沒有滿5年，還有不同程度的營業(yè)稅，具體按多大比例收取，還應(yīng)該具體情況具體分析。

買二手房需要注意些什么？

知道了這些區(qū)別后，去買房時要注意些什么呢？購房指南也專門為您整理了以下四點提醒，掌握了這些，相信您再買二手房，就可以避免很多麻煩了。

提醒一：核實賣方身份 選擇可靠中介

一定要核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的方，確保交錢后能順利過戶，過戶后房與款兩 清。必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書，這是買二手房注意事項的前提。

提醒二：到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。

具體而言，需要查看這些內(nèi)容：

1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

2、產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處 。

3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

提醒三：核實房屋是否允許買賣

以下情況的房屋千萬不要買：

1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋

2、被人民法院或機關(guān)依法查封的房屋

3、屬違法或違章建筑的房屋

此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書；由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。

保證房子不存在私自搭建的情況，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房 屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。

提醒四：合同中的補充協(xié)議要寫清楚

對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定 代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。

合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。

在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。

而付款和交接也要寫明，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。