說(shuō)說(shuō)停車位：區(qū)區(qū)一個(gè)框框 憑什么要賣幾十萬(wàn)

每一天，為明天

人們?yōu)槭裁匆�買車位?

其實(shí)問(wèn)題首先不是為什么要買車位，而是為什么你沒(méi)有覺(jué)得車位是一個(gè)值得買、必須買、趕緊要買的商品。

大多數(shù)人僅僅是將車位看做地上一個(gè)框框而已，認(rèn)為這貨不過(guò)是把不能住人的陰暗地下室的毛坯之地劃作停車之用，一個(gè)框框不過(guò) 2.5~3.0 米寬 5 米~6 米長(zhǎng)，區(qū)區(qū)彈丸之地，憑什么要賣幾十萬(wàn)?

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那我們就來(lái)看看，這個(gè)框框到底值不值錢，分供和需兩頭說(shuō)。

首先，由于地面停車位和機(jī)械立體車位是無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)的，故不能銷售，也就談不上“買”，所以以下僅討論我們可以買到的地下自走式停車位。

下圖是某知名房企的地下車庫(kù)面積指標(biāo)表：

(哇，30 幾平米?夠停坦克了喂……)其實(shí)，地下車位平均面積是包含了車位那些框框、行車道、出入口坡道、設(shè)備用房(人防設(shè)施、消防泵房……)等等的占地面積，還有柱間、墻角等無(wú)法利用的“邊角料”，平均到每輛車停車面積一般是 30~35 平米。

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知名房企由于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高，設(shè)計(jì)優(yōu)化做得好等原因，平均停車面積控制的較好，可以做到 32 平米左右，而市面上普通的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房企，一般只能做到 35 平米左右。(我們按表中第一種計(jì)算口徑來(lái)算，成本計(jì)算對(duì)象也同口徑)。

地下室的狹義建安成本是比地上建筑部分要貴的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，要開(kāi)挖土方，要做支護(hù)工程，要排水，然后單位面積的鋼筋含量、混凝土含量等指標(biāo)都要遠(yuǎn)高于地上建筑部分。一個(gè)典型的 18 層公寓，地上鋼筋含量可能 40kg/m2 左右，它的地下室鋼筋含量往往要超過(guò) 110kg/m2。按照我所在的一普通省會(huì)城市，2014 年的人材機(jī)價(jià)格行情估算，普通地下室的狹義建安成本約為 2500 元 /m2，直接乘以車位平均面積 35m2 的話，就是約 8.75 萬(wàn)元 / 車位。

不過(guò)，這僅僅是普通地下室。要知道還有個(gè)集歷史原因、軍事原因和政治原因的奇葩神秘機(jī)關(guān)叫做“人防辦”，它在各地的要求有所不同，但主要原則就是，凡是蓋房子的，都得蓋點(diǎn)防空地下室。區(qū)別僅僅是蓋多大、蓋多耐操的地下室。如果你死活不蓋，那么他們會(huì)說(shuō)請(qǐng)你交錢他們另想辦法來(lái)蓋，并稱這筆錢為“人防易地建設(shè)費(fèi)”(通常不菲)。

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各地對(duì)蓋多大人防地下室的規(guī)定方式大同小異，無(wú)非就是必須按總建面的一定比例或者建筑物基底面積的一定比例。落到實(shí)處就是你原本 1 萬(wàn) m2 的地下室其中可能有 3000m2 要按它的人防標(biāo)準(zhǔn)來(lái)蓋。

而人防標(biāo)準(zhǔn)，則有嚴(yán)格的等級(jí)劃分，等級(jí)不同會(huì)影響到配置上升的幅度，我們這兒一般是 5 級(jí)人防。

不管蓋多大、蓋多高等級(jí)，落實(shí)到實(shí)際工程上，無(wú)非就是增加結(jié)構(gòu)配置(增加配筋什么的)和人防設(shè)施設(shè)備(大鋼門、戰(zhàn)時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)什么的……)，說(shuō)到底就是增加成本，而這部分成本房企們是不會(huì)自掏的，嗯，都攤到了您的房?jī)r(jià)和車位價(jià)格里面了。

由于規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)不一，我這兒就籠統(tǒng)的給個(gè)估算值，大約增加地下室單方成本 200 元 /m2。

(別問(wèn)憑啥攤給您，萬(wàn)一哪天有飛機(jī)來(lái)您城市扔炸彈了，享用這個(gè)設(shè)施的還不是您么……如果那時(shí)候它還能用的話……)

人防看似費(fèi)錢，但真正坑爹的是，地下室中按人防標(biāo)準(zhǔn)蓋的那片地兒，產(chǎn)權(quán)是人防部門的，沒(méi)錯(cuò)兒，開(kāi)發(fā)商掏錢蓋，蓋出來(lái)歸他們。人防區(qū)劃出來(lái)的車位是只能出租(常常是長(zhǎng)租)，無(wú)法銷售產(chǎn)權(quán)的。那怎么辦?沒(méi)錯(cuò)，你想對(duì)了，它的成本又要由您來(lái)分?jǐn)偂�…一部分……至于分�(jǐn)偠嗌�，不好�?jì)算，看人防占比，以及地段價(jià)格水平，銷售、長(zhǎng)租方案等。

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這么一玩下來(lái)，地下室的成本已經(jīng)很高了，平均每個(gè)車位已經(jīng) 10 萬(wàn)多了，不過(guò)還沒(méi)完，還有消防設(shè)施(就是一個(gè)個(gè)紅色水管末端有個(gè)小紅傘的那個(gè)，還有聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)之類的)、通風(fēng)設(shè)備(方方的粗管子從來(lái)不開(kāi)機(jī)上面全是銹跡的那個(gè))、防霉防水、排污、照明、環(huán)氧地坪(耐磨地坪)等等費(fèi)用要花，這么些費(fèi)用給您打包一算，又要 200 多元 /m2。

然后……要想在天朝蓋東西，各種收費(fèi)都得交，這東西各地標(biāo)準(zhǔn)不一，但項(xiàng)目都不少，其中的一項(xiàng)就是“市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：150 元 /m2(我們這兒地上地下面積都得交)”，小項(xiàng)就不一一羅列，反正只要發(fā)生了，開(kāi)發(fā)商都會(huì)將其分?jǐn)傊量梢凿N售的每一平米，然后出售給您。

把以上東西粗略一加，一個(gè)車位已經(jīng)近 12 萬(wàn)了，這些還都是直接成本。開(kāi)發(fā)商要做項(xiàng)目，還要發(fā)生銷售費(fèi)用、貸款利息、行政開(kāi)支和各項(xiàng)稅金的成本，這些沒(méi)錯(cuò)，最終也都要分?jǐn)傔M(jìn)入每一平米可出售的面積當(dāng)中，包括您的車位。

我說(shuō)，這么一個(gè)車位，怎么著也得賣你 15 萬(wàn) + 吧?

你睜著水汪汪的眼睛說(shuō)，那以前不是 3~5 萬(wàn)一個(gè)車位也賣過(guò)嗎?

是的!沒(méi)錯(cuò)，以前就是虧本賣的。而且以前根本不是開(kāi)發(fā)商要做地下車位的，而是政府逼著的。因?yàn)榕牡玫拿恳粔K地，都有一系列規(guī)劃指標(biāo)，其中就有個(gè)叫做“車位配比”的東西。

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以前有無(wú)數(shù)大小開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種違規(guī)手段去躲避和減少地下車庫(kù)的建設(shè)，常見(jiàn)如：報(bào)建時(shí)說(shuō)我要建雙層機(jī)械車庫(kù)，所以地下室面積是這么大就夠了，之后通過(guò)一些辦法，機(jī)械車位也不建了，就這么大的地下室，畫(huà)出來(lái)多少個(gè)車位是多少個(gè)車位。以此來(lái)削減車位數(shù)量。原因無(wú)他，因?yàn)槟菚r(shí)候車位是個(gè)負(fù)擔(dān)，是虧本的，是要靠賣上面的房子背回來(lái)的，所以能少建一個(gè)是一個(gè)。

所以，車位過(guò)去一直是虧本銷售，也就導(dǎo)致了大家覺(jué)得這玩意不值錢的印象。

而那個(gè)時(shí)候，誰(shuí)也沒(méi)想到汽車保有量會(huì)暴增到這么多，連政府也沒(méi)有想到，所以 5 年前的規(guī)劃車位配比常常是 1:0.4，建好之后還基本是堆雜物。而現(xiàn)在新建小區(qū)基本上都是 1:1 以上了，且銷售迅速。

現(xiàn)在，因?yàn)榇蠹叶加熊嚵耍�車位反而供不�?yīng)求了，開(kāi)發(fā)商自然不會(huì)再虧本銷售，起碼，會(huì)讓車位的售價(jià)與其成本相匹配。以我所在城市為例，一個(gè)車位賣 15 萬(wàn)左右，是良心價(jià)，可放心買之。

供這一端的成本說(shuō)完了，來(lái)說(shuō)需求端。我不知道其他城市怎么樣，反正我這，在政府拼命新增停車位數(shù)量，將各大小街巷路邊畫(huà)滿停車位后，仍有 70 余萬(wàn)的停車缺口。而每年的新車上牌數(shù)量則在 20 萬(wàn)以上，停車缺口仍有擴(kuò)大的趨勢(shì)。

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與房?jī)r(jià)相對(duì)照，我這兒傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)，基本 22000 元 /m2 起，對(duì)應(yīng)的車位已經(jīng)難覓低于 20 萬(wàn)的了，而且還常常有價(jià)無(wú)市。

所以，需求這方面，其實(shí)是無(wú)需多證明的。只需簡(jiǎn)單搜索一下你所在城市每年的新車上牌數(shù)量，就能感受到車位緊張的趨勢(shì)了。

我可以進(jìn)一步說(shuō)，車位的供需矛盾惡化預(yù)期是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于改善預(yù)期的，甚至可以說(shuō)對(duì)于有車的人而言，車位比住房還剛需。因?yàn)槿丝梢該碛袃商追孔�，也可以擁有一套房子，可以�?180m2 房子，也可以住 80m2 的房子，但是車只能是一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，除非常年躲貓貓違停。

只要您的城市有一輛新車上牌，就產(chǎn)生了一個(gè)車位需求，而新車的上牌速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于車位的新建速度，即便將來(lái)低于車位新建速度，后者也需要很久才能填補(bǔ)現(xiàn)有的缺口。而現(xiàn)在您知道了，一個(gè)地下自走式產(chǎn)權(quán)車位的成本基本上相當(dāng)于一輛 A 級(jí)車，這一點(diǎn)也決定了它不可能那么容易的得到。

而且比起無(wú)產(chǎn)權(quán)的機(jī)械立體車位、人防車位、地面車位、路邊車位等等，地下自走式產(chǎn)權(quán)車位每一個(gè)都是真金白銀，不可能一夜之間變出大量出來(lái)，況且歸屬明確、轉(zhuǎn)手方便，真的是城市中珍貴的稀缺資源。

至于跟您說(shuō)買車位不如租車位的人，我只想說(shuō)，十年前他也是這么說(shuō)租房的，現(xiàn)在……他哭了。

放心地去買車位吧。

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——– 車位分割線 ——–

回答一下關(guān)于“車庫(kù)成本已經(jīng)分?jǐn)傇诜績(jī)r(jià)里面了，車庫(kù)是零成本，開(kāi)發(fā)商賣車庫(kù)是無(wú)本萬(wàn)利”的疑問(wèn)。

1、車庫(kù)是花真金白銀建設(shè)的，它的成本是客觀存在的;車庫(kù)內(nèi)幾乎一切可見(jiàn)之物，都是為車庫(kù)投入的;

2、過(guò)去幾乎所有的房企都是將車庫(kù)成本分?jǐn)傊辽唐贩砍杀局械模�但這與您的關(guān)系并不大;

3、售樓處銷售員跟您算的賬，例如：“買 X 送 Y”，跟成本分?jǐn)偡绞绞呛翢o(wú)關(guān)系的。成本分?jǐn)偡绞绞欠科髢?nèi)部成本管理部門(部分公司是財(cái)務(wù)部做這事)在成本歸口上的處理方式，將車庫(kù)成本分?jǐn)偟缴喜可唐贩恐校�或者不分�(jǐn)偟缴唐贩恐�，或者按一定的比例分�(jǐn)偅瑑H僅是一個(gè)項(xiàng)目中各分子產(chǎn)品的賬面利潤(rùn)率會(huì)發(fā)生此消彼長(zhǎng)的變化，跟購(gòu)房者的關(guān)系并不大。一個(gè)項(xiàng)目的總成本是固定的，即使成本管理部將車庫(kù)成本 100%分?jǐn)傊辽喜可唐贩浚��?gòu)房者依然不可能免費(fèi)獲得車庫(kù);反之將車庫(kù)成本完全獨(dú)立在商品房之外，購(gòu)房者也不會(huì)因此享受到更低的房?jī)r(jià)。商品房的售價(jià)是根據(jù)供需關(guān)系、周邊行情、地段區(qū)位等一系列因素確定的，但跟成本的內(nèi)部分?jǐn)偡绞綗o(wú)關(guān)。

4、所謂“車庫(kù)成本已經(jīng)分?jǐn)傇诜績(jī)r(jià)里面了，車庫(kù)是零成本，開(kāi)發(fā)商賣車庫(kù)是無(wú)本萬(wàn)利”，其實(shí)這個(gè)無(wú)本萬(wàn)利根本不是憑空多出來(lái)的，只不過(guò)是從商品房的利潤(rùn)中“偷”來(lái)的罷了。將車庫(kù)成本分?jǐn)傊辽唐贩砍杀�，相�?dāng)于降低了商品房的利潤(rùn)。

5、“車庫(kù)成本已經(jīng)包含在商品房房?jī)r(jià)里面了，車庫(kù)都應(yīng)該是免費(fèi)的”，這是購(gòu)房者視角的看法，以為只要購(gòu)房?jī)r(jià)格大于等于各項(xiàng)成本之和就行了。其實(shí)背上了車庫(kù)成本的房?jī)r(jià)，利潤(rùn)率就低了，房企必須要用賣“零成本車位”的利潤(rùn)來(lái)拉平。

6、過(guò)去將車庫(kù)成本分?jǐn)傔M(jìn)商品房成本，是因?yàn)檐噹?kù)是個(gè)不能盈利的孩子，是個(gè)虧本的累贅，跟小區(qū)中間的健身設(shè)施一樣，光花錢不能賺利潤(rùn)回來(lái)，所以干脆將其當(dāng)做商品房成本的一部分來(lái)對(duì)待。

7、現(xiàn)在已經(jīng)有越來(lái)越多的房企將車庫(kù)成本獨(dú)立計(jì)算，或者按一定比例獨(dú)立出來(lái)計(jì)算了。因?yàn)檐囄辉诤芏喟l(fā)達(dá)城市是盈利產(chǎn)品，它有它自己的成本、售價(jià)和利潤(rùn)。

8、“買房送車位”只是個(gè)營(yíng)銷策略……

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——– 車位分割線 ——–

回答一下關(guān)于“車庫(kù)成本已經(jīng)分?jǐn)傇诜績(jī)r(jià)里面了，車庫(kù)是零成本，開(kāi)發(fā)商賣車庫(kù)是無(wú)本萬(wàn)利”的疑問(wèn)。

1、車庫(kù)是花真金白銀建設(shè)的，它的成本是客觀存在的;車庫(kù)內(nèi)幾乎一切可見(jiàn)之物，都是為車庫(kù)投入的;

2、過(guò)去幾乎所有的房企都是將車庫(kù)成本分?jǐn)傊辽唐贩砍杀局械模�但這與您的關(guān)系并不大;

3、售樓處銷售員跟您算的賬，例如：“買 X 送 Y”，跟成本分?jǐn)偡绞绞呛翢o(wú)關(guān)系的。成本分?jǐn)偡绞绞欠科髢?nèi)部成本管理部門(部分公司是財(cái)務(wù)部做這事)在成本歸口上的處理方式，將車庫(kù)成本分?jǐn)偟缴喜可唐贩恐校�或者不分�(jǐn)偟缴唐贩恐校�或者按一定的比例分�(jǐn)�，僅僅是一個(gè)項(xiàng)目中各分子產(chǎn)品的賬面利潤(rùn)率會(huì)發(fā)生此消彼長(zhǎng)的變化，跟購(gòu)房者的關(guān)系并不大。一個(gè)項(xiàng)目的總成本是固定的，即使成本管理部將車庫(kù)成本 100%分?jǐn)傊辽喜可唐贩�，�?gòu)房者依然不可能免費(fèi)獲得車庫(kù);反之將車庫(kù)成本完全獨(dú)立在商品房之外，購(gòu)房者也不會(huì)因此享受到更低的房?jī)r(jià)。商品房的售價(jià)是根據(jù)供需關(guān)系、周邊行情、地段區(qū)位等一系列因素確定的，但跟成本的內(nèi)部分?jǐn)偡绞綗o(wú)關(guān)。

4、所謂“車庫(kù)成本已經(jīng)分?jǐn)傇诜績(jī)r(jià)里面了，車庫(kù)是零成本，開(kāi)發(fā)商賣車庫(kù)是無(wú)本萬(wàn)利”，其實(shí)這個(gè)無(wú)本萬(wàn)利根本不是憑空多出來(lái)的，只不過(guò)是從商品房的利潤(rùn)中“偷”來(lái)的罷了。將車庫(kù)成本分?jǐn)傊辽唐贩砍杀荆�相�?dāng)于降低了商品房的利潤(rùn)。

5、“車庫(kù)成本已經(jīng)包含在商品房房?jī)r(jià)里面了，車庫(kù)都應(yīng)該是免費(fèi)的”，這是購(gòu)房者視角的看法，以為只要購(gòu)房?jī)r(jià)格大于等于各項(xiàng)成本之和就行了。其實(shí)背上了車庫(kù)成本的房?jī)r(jià)，利潤(rùn)率就低了，房企必須要用賣“零成本車位”的利潤(rùn)來(lái)拉平。

6、過(guò)去將車庫(kù)成本分?jǐn)傔M(jìn)商品房成本，是因?yàn)檐噹?kù)是個(gè)不能盈利的孩子，是個(gè)虧本的累贅，跟小區(qū)中間的健身設(shè)施一樣，光花錢不能賺利潤(rùn)回來(lái)，所以干脆將其當(dāng)做商品房成本的一部分來(lái)對(duì)待。

7、現(xiàn)在已經(jīng)有越來(lái)越多的房企將車庫(kù)成本獨(dú)立計(jì)算，或者按一定比例獨(dú)立出來(lái)計(jì)算了。因?yàn)檐囄辉诤芏喟l(fā)達(dá)城市是盈利產(chǎn)品，它有它自己的成本、售價(jià)和利潤(rùn)。

8、“買房送車位”只是個(gè)營(yíng)銷策略……