關(guān)于征求《隨州市中心城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》（征求意見稿）意見的公告

毛毛毛毛

隨州市中心城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則

（征求意見稿）

為貫徹落實住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房[2022]16號，以下簡稱《意見》），湖北省住建廳、人民銀行武漢分行、銀保監(jiān)會湖北監(jiān)管局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會〈關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見〉的通知》（[2022]428號，以下簡稱《通知》），最高法、住建部、人民銀行《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法[2022]12號，以下簡稱《通知》）精神，進一步明確和細化商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，增強監(jiān)管工作操作性，結(jié)合我市中心城區(qū)實際，制定本實施細則。

一、預(yù)售資金監(jiān)管范圍

（一）本市中心城區(qū)范圍內(nèi)的商品房開發(fā)項目，應(yīng)當按照《意見》、《通知》及本實施細則實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

（二）本細則所稱商品房預(yù)售資金，是指購房人按照《商品房買賣合同》約定支付的定金、首付款、購房按揭貸款（商貸和公積金貸）以及其他形式（一次性付款、分期付款）的全部購房款。

（三）商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》開始，至完成房屋所有權(quán)首次登記后止。全裝修商品住房需按合同約定完成裝修工程后方可終止。

二、預(yù)售資金監(jiān)管工作分工

（一）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱監(jiān)管部門）是本市城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管主管部門，負責本實施細則的組織實施。市房產(chǎn)市場管理所是本市城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)（以下簡稱監(jiān)管機構(gòu)），具體負責商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作。

（二）人行隨州中心支行負責指導(dǎo)本市城區(qū)辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）做好監(jiān)管賬戶管理工作。

（三）隨州銀保監(jiān)分局負責對監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。監(jiān)管銀行必須嚴格按照《隨州市城區(qū)商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱《三方監(jiān)管協(xié)議》）做好監(jiān)管賬戶的管控工作。

（四）人民法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法[2022]12號執(zhí)行。

（五）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、人行隨州市中心支行、隨州銀保監(jiān)分局應(yīng)加強協(xié)同配合，在確保信息安全的前提下，加強數(shù)據(jù)信息共享，落實月對賬機制，提高預(yù)售資金入賬、撥付管理水平。

（六）預(yù)售資金的監(jiān)管銀行由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同人民銀行隨州市中心支行、隨州銀保監(jiān)分局通過公開招標方式確定，建立監(jiān)管銀行名錄庫，結(jié)合監(jiān)管銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等實行名單制管理，名單通過市住建局門戶網(wǎng)站予以公示。

三、重點監(jiān)管資金的使用及額度

（一）商品房預(yù)售監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金額度為申請預(yù)售許可樓幢的總造價（含工程款、材料款、設(shè)備款及配套設(shè)施費用）核減辦理預(yù)售許可前已實際支付的項目工程建設(shè)費用。除此范圍以外的資金是非重點監(jiān)管資金。

（二）重點監(jiān)管資金必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進度款等相關(guān)支出。

四、開設(shè)監(jiān)管賬戶

（一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當從監(jiān)管銀行名錄庫中選擇監(jiān)管銀行，按照一個預(yù)售項目對應(yīng)一個賬戶的原則開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）。

一個預(yù)售項目是指對應(yīng)的一個《商品房預(yù)售許可證》中指定預(yù)售的所有房屋。監(jiān)管賬戶戶名由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱加項目名稱加樓幢號加“預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶”組成。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理《商品房預(yù)售許可證》后，監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶原則上不得變更。

（二）有開發(fā)貸款的預(yù)售項目，監(jiān)管賬戶原則上應(yīng)開設(shè)在提供貸款的監(jiān)管銀行。設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的預(yù)售項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證監(jiān)管銀行是該項目的抵押權(quán)人。

（三）監(jiān)管賬戶應(yīng)當在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》中載明，并在商品房銷售場所顯著位置以及市住建局門戶網(wǎng)站進行公示。

（四）對于出現(xiàn)風險隱患的預(yù)售商品房項目，可根據(jù)風險防控需要將該項目預(yù)售資金全部納入重點監(jiān)管，設(shè)立政府監(jiān)管專戶，實行封閉管理。

（五）申請開設(shè)監(jiān)管賬戶流程：

1、申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填寫并提交《監(jiān)管賬戶開設(shè)申請書》。

2、要件提交。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)監(jiān)管賬戶時須向監(jiān)管機構(gòu)提交下列資料：

（1）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；

（2）開發(fā)企業(yè)基本戶開戶許可證；

（3）委托書、經(jīng)辦人身份證明；

（4）要求提供的其他資料。

以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。

1.   要件審核。監(jiān)管機構(gòu)受理申請后1個工作日完成審核，審核通過的，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書》。

2.  賬戶開設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書》及相關(guān)資料到監(jiān)管銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶。

五、簽訂三方監(jiān)管協(xié)議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)監(jiān)管賬戶后，填寫《三方監(jiān)管協(xié)議》，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及監(jiān)管賬戶開戶銀行蓋章后，將相關(guān)資料報送監(jiān)管機構(gòu)審核，并簽訂《三方監(jiān)管協(xié)議》。

《三方監(jiān)管協(xié)議》必須明確預(yù)售資金的交存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內(nèi)容，協(xié)議主要內(nèi)容應(yīng)在《商品房預(yù)售方案》中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂《三方監(jiān)管協(xié)議》時，應(yīng)當提交以下資料：

1、施工合同及建筑材料、設(shè)備購銷合同等；

2、工程進度、工程款支付情況和資金使用計劃；

3、《三方監(jiān)管協(xié)議》要求提供的其他資料。

六、預(yù)售資金的交存

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助購房人通過專用POS機、微信、支付寶等支付方式將全部購房款直接存入項目監(jiān)管賬戶，不得自行收取任何性質(zhì)的購房款。

（二）購房人申請按揭貸款購買商品房的，放貸商業(yè)銀行、住房公積金中心須依據(jù)監(jiān)管機構(gòu)已備案的《商品房買賣合同》發(fā)放貸款。對符合貸款發(fā)放條件的，3個工作日內(nèi)將貸款直接劃入該套房屋《商品房買賣合同》中載明的監(jiān)管賬戶。

七、施工進度現(xiàn)場查勘

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用重點監(jiān)管資金，涉及項目工程形象部位的，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)自受理之日起2個工作日內(nèi)進行現(xiàn)場查勘。

（二）監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當嚴格管理現(xiàn)場查勘資料，妥善保存查勘記錄、施工進度照片等。

八、重點監(jiān)管資金的撥付

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填報《重點監(jiān)管資金使用審批表》。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)4個資金使用節(jié)點提交相應(yīng)證明資料：

1、取得預(yù)售許可1個月后，提交《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件；

2、結(jié)構(gòu)封頂，監(jiān)理公司出具證明材料；

3、竣工驗收，提交竣工驗收備案證明；

4、完成首次登記，提交《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)4個資金使用節(jié)點申請使用重點監(jiān)管資金：

1、取得《商品房預(yù)售許可證》1個月后，申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的10%；

2、結(jié)構(gòu)封頂?shù)�，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的60%；

3、取得竣工驗收備案證明的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的90%；

4、監(jiān)管項目完成房屋所有權(quán)首次登記后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的10%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提取剩余資金并申請撤銷商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

（四）監(jiān)管機構(gòu)受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款申請之日起2日內(nèi)審核相關(guān)資料。符合撥付條件的，出具《商品房預(yù)售重點監(jiān)管資金同意撥付通知書》。不符合撥付條件的，不予出具《商品房預(yù)售重點監(jiān)管資金同意撥付通知書》。

（五）監(jiān)管銀行收到監(jiān)管機構(gòu)出具的《重點監(jiān)管資金同意撥付通知書》，2個工作日內(nèi)將資金“點對點”撥付給工程建設(shè)相關(guān)單位。

九、非重點監(jiān)管資金的撥付

（一）預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶，達到重點監(jiān)管資金額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請?zhí)崛》侵攸c監(jiān)管資金。非重點監(jiān)管資金優(yōu)先支付本項目工程建設(shè)費用和償還本項目開發(fā)貸款。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填報《非重點監(jiān)管資金使用備案表》、提交相關(guān)資料，監(jiān)管機構(gòu)在2個工作日內(nèi)完成審核，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持監(jiān)管機構(gòu)審核備案的《非重點監(jiān)管資金使用備案表》到監(jiān)管銀行辦理資金撥付手續(xù)。

（三）監(jiān)管銀行收到監(jiān)管機構(gòu)出具的《非重點監(jiān)管資金使用備案表》，2個工作日內(nèi)將資金撥付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

十、退房退款處理

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除《商品房買賣合同》的，開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管機構(gòu)提交退房退款申請書，申請解除該部分房款的監(jiān)管。監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當在2個工作日內(nèi)進行核實，經(jīng)核實情況屬實的，書面通知監(jiān)管銀行解除該部分房款的監(jiān)管。                     

（二）退房退款原則上由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請非重點監(jiān)管資金支付。非重點監(jiān)管資金不足的，可申請使用重點監(jiān)管資金。

十一、撤銷監(jiān)管

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成監(jiān)管項目房屋所有權(quán)首次登記后， 可申請撤銷監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理撤銷監(jiān)管，應(yīng)當提交以下資料：

1、撤銷監(jiān)管申請；

2、營業(yè)執(zhí)照、委托書及經(jīng)辦人身份證明；

3、監(jiān)管項目的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

（三）監(jiān)管機構(gòu)受理申請后3個工作日內(nèi)完成審核。審核通過的，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶撤銷監(jiān)管通知書》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《監(jiān)管賬戶撤銷監(jiān)管通知書》到監(jiān)管銀行辦理撤銷監(jiān)管賬戶手續(xù)。

（四）監(jiān)管銀行收到監(jiān)管機構(gòu)出具的《監(jiān)管賬戶撤銷監(jiān)管通知書》，2個工作日內(nèi)辦結(jié)撤銷監(jiān)管賬戶手續(xù)。

十二、違規(guī)處理

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由監(jiān)管機構(gòu)責令限期改正，并按照《三方監(jiān)管協(xié)議》的約定暫停其監(jiān)管資金的撥付；逾期不改的，按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十四條等有關(guān)規(guī)定予以處罰，同時記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示：

1、未按照規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；

2、未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；

3、以收取其他款項為名變相逃避資金監(jiān)管的；

4、提供虛假材料騙取預(yù)售監(jiān)管資金的；

5、未將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示的；

6、項目存在逾期交付的；

7、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（二） 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)申請使用預(yù)售監(jiān)管資金的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法對相關(guān)責任單位和責任人予以處理。勘察單位、設(shè)計單位違反上述規(guī)定的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局移交相關(guān)管理部門予以處理。

（三） 監(jiān)管銀行未按照規(guī)定或者《三方監(jiān)管協(xié)議》的約定及時入賬、撥付監(jiān)管資金或者挪用、擅自扣劃監(jiān)管資金、未將發(fā)放的按揭貸款（含公積金貸款）直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，由其主管部門責令改正、追回款項，無法追回的依法承擔相應(yīng)賠償責任，監(jiān)管機構(gòu)可按照相關(guān)規(guī)定取消其合作監(jiān)管關(guān)系。

（四） 監(jiān)管部門、監(jiān)管機構(gòu)工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

十三、本實施細則自2022年 月 日起正式實施，有效期  年。各縣（市、區(qū)）住建局、隨州高新區(qū)建設(shè)局、大洪山風景名勝區(qū)管理局可參照本《實施細則》執(zhí)行。

本《實施細則》最終解釋權(quán)歸隨州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。