樓市狂歡下正彌漫著腐尸味？--轉(zhuǎn)貼

坐北朝南

都說“京滬永遠(yuǎn)漲”，當(dāng)年的東京也一樣！

　　日本幾代人都被房子坑慘了，它曾讓日本30年沒翻身。

　　還記得《日本幾代人都被房子坑慘了》嗎？說的就是當(dāng)年日本房地產(chǎn)的瘋狂與崩潰，看到最近中國一線城市儼然癲狂的“盛宴”，是否感覺頗有點(diǎn)當(dāng)年日本的意味？

　　據(jù)說，當(dāng)一個(gè)國家的房價(jià)開始高攀時(shí)，說明這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)即將盛極而衰。因?yàn)殄X本身沒有價(jià)值，錢只有流動(dòng)起來才有價(jià)值；而當(dāng)錢流動(dòng)到房子這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，就開始變成了鋼筋混泥土，凝固了、流動(dòng)不下去了。

　　日本就是前車之鑒，30年仍然沒有翻身。

　　日本房地產(chǎn)就是在這個(gè)時(shí)候崩潰的

　　“只有傻瓜才從自己的錯(cuò)誤中學(xué)習(xí)。智者從他人的錯(cuò)誤中學(xué)習(xí)�！� ——俾斯麥

　　房地產(chǎn)的瘋狂與崩潰，日本已經(jīng)經(jīng)歷過了。日本的錯(cuò)誤，值得所有人警醒。日本的前車之鑒，值得仔細(xì)研究。

　　第一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展，信用擴(kuò)張的大背景下，房地產(chǎn)可以增長很長很長時(shí)間。

　　根據(jù)日本國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，日本六大都市的地價(jià)從1955年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)開始，一直上漲了36年。

　　知名財(cái)經(jīng)評論人齊俊杰表示，日本跟我們一樣，上漲的時(shí)候都是一線城市漲，東京漲的最快最高。大概當(dāng)年日本人也相信，日本只有一個(gè)東京，東京掌握著教育、醫(yī)療、金融、就業(yè)等等資源，所以東京房價(jià)不會(huì)跌。東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最后再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了東京圈和東京核心區(qū)的房價(jià)漲幅（有基數(shù)原因），這就是一種跟風(fēng)炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。

　　而在80年代后期，地價(jià)的上漲急劇加速，直到1991年房地產(chǎn)泡沫破裂。

　　齊俊杰指出，別管什么一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價(jià)格同樣是暴跌。只不過跌到后來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就沒有這個(gè)功能�，F(xiàn)在還在跌！有個(gè)朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當(dāng)年傾其所有，現(xiàn)在跌了一半，每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。

　　第二，在經(jīng)濟(jì)停滯，信用擴(kuò)張受阻的大背景下，房地產(chǎn)可以低迷很長很長時(shí)間。

　　房地產(chǎn)是長周期資產(chǎn)，受信用周期影響，價(jià)格的變化具有長期趨勢。一旦趨勢形成，就會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。自從1991年房地產(chǎn)泡沫破裂之后，直到24年后的今天，日本六大都市的地價(jià)仍然沒有恢復(fù)。

　　對于一般人來說，住宅的價(jià)格走勢才是最值得關(guān)注的。日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的東京住宅價(jià)格指數(shù)從1993年6月開始�？梢钥闯�，東京的住宅價(jià)格從1993年開始至少下跌了10年，之后窄幅震蕩。相信可能有很多日本家庭根本沒有意識到房地產(chǎn)的長周期屬性，在這10年間不斷抄底，讓很大一部分辛辛苦苦獲得的家庭財(cái)富被周期的力量摧毀。

　　日本朋友提到現(xiàn)在的房子，都是咬牙切齒，有一部分人徹底被房子綁架了，他們不得不繼續(xù)工作，只為了房子上的負(fù)擔(dān)，由于在日本開征了房產(chǎn)稅，大約每年的房產(chǎn)稅率是5%左右，這樣算下來一套500萬的房子，你每年要交的錢是25萬，雖然日本人收入高，但面對這樣一筆錢，也是相當(dāng)?shù)膿项^。日本還規(guī)定了，房子買賣要交重稅，贈(zèng)與也要交稅。于是日本人徹底瘋了，房子完完全全的砸在了手里，再也賣不動(dòng)了。

　　第三，周期的巨大力量不可忽視，潮漲潮落，有漲必有跌。

　　日本六大都市的地價(jià)從70年代翻了五倍，卻在泡沫破裂后跌去了60%左右。這背后是周期的巨大力量。當(dāng)年日本人也并不相信周期，相信東京等核心都市的房地產(chǎn)價(jià)格由于稀缺性，會(huì)一直上漲。但是，經(jīng)濟(jì)的規(guī)律最終打破了日本的“特殊性”。

　　關(guān)于房地產(chǎn)，日本能夠告訴我們很多，但最關(guān)鍵的一條就是尊重周期的規(guī)律。房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)周期，信用周期影響很大，而且是長周期，甚至超長周期資產(chǎn)。當(dāng)周期上行，可以持續(xù)很長時(shí)間，一旦周期改變，則誰也無力回天。對個(gè)人和家庭來講，十年是很長的時(shí)間，但可能只是周期中的一瞬間。而個(gè)人和家庭的財(cái)富，則可能隨著周期的車輪上漲，也可能被下行周期的車輪碾碎。

　　中國房價(jià)上演的正是大跌前的瘋狂？

　　一線城市房地產(chǎn)市場的瘋狂已經(jīng)引發(fā)了業(yè)內(nèi)的警覺。

　　易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出，在投機(jī)炒房推波助瀾之下，購買力和房價(jià)之間已經(jīng)產(chǎn)生明顯斷層，再加上資本市場利好在2016年難以重現(xiàn)，所以對2016年深圳房價(jià)不能預(yù)期太高，特別是部分房價(jià)上漲過快的高端項(xiàng)目，可能會(huì)存在一定壓力。

　　而據(jù)一財(cái)網(wǎng)報(bào)道，上海中原地產(chǎn)一位內(nèi)部人士表示：“我們認(rèn)為今年的情況可能需要謹(jǐn)慎看待，去年上海樓市的交易量很大，已經(jīng)開始透支，目前的房價(jià)由于交易標(biāo)的較少仍在上漲，但如果漲到購房者不愿意接手，市場自然會(huì)回調(diào)。而且，當(dāng)房價(jià)需要靠三代人的力量才能買得起的時(shí)候，購房者也會(huì)猶豫�！�

　　中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)也在報(bào)告中指出，如果2016年不出現(xiàn)降息，一線城市全年的樓市熱度可能不如2015年，深圳等房價(jià)絕對水平和漲幅相對透支的城市，甚至可能出現(xiàn)下跌。

　　而職業(yè)投資人黃生甚至認(rèn)為，此次一線樓市的瘋狂的背后，是銀行信貸在年初的高度井噴所導(dǎo)致，長期必然無法維持，之后將迎來大跌！

　　著名財(cái)經(jīng)評論員劉曉博則認(rèn)為，當(dāng)我們說樓市見頂?shù)臅r(shí)候，是需要有一個(gè)精準(zhǔn)的定義的。比如，它是美元計(jì)價(jià)之下的“見頂”，還是人民幣計(jì)價(jià)下的“見頂”。從中短期來看，中國中心城市的房價(jià)存在一個(gè)“美元頂”。或者說，在2016年9月30日之前，北上廣深的房價(jià)很有可能在以美元計(jì)價(jià)上，創(chuàng)出一個(gè)高點(diǎn)，而且是未來幾年內(nèi)難以超越的。而如果以人民幣計(jì)價(jià)，一線城市房價(jià)仍然有明顯的上漲空間，而且在M2增速快過GDP增速5到6個(gè)百分點(diǎn)的大背景下，可能很難見頂。

　　聞到了嗎，狂歡下彌漫著樓市腐尸的味道？

　　以下文章來自“真叫盧俊的地產(chǎn)觀”，僅代表作者觀點(diǎn)。可能顯得過分悲觀，甚至引起部分讀者不安，但保持憂患，總好過退潮的時(shí)候才知道自己正在裸泳。

　　日前，市場出政策了，類似關(guān)于契稅減半也營業(yè)稅減免的政策，又是激起各種狂歡，認(rèn)為這樣的政策對二三線的樓市有極大的利好。盧俊其實(shí)不是特別懂政策環(huán)節(jié)，日常出政策的時(shí)候我也不大發(fā)文字點(diǎn)評，但是樓典微信小窗我說：有沒有感覺一點(diǎn)點(diǎn)不對？

　　我說：感覺到了

　　我說說我的一些直觀想法

　　——如果有一樣?xùn)|西，鼓勵(lì)大家拼命去買的好像都不會(huì)是特別好的東西，這個(gè)故事隱約在2015年的上半年股票市場上發(fā)生過

　　——改革開放初期，所有好的稀缺的東西，比如大米，比如雞蛋都是限購的，需要用糧票才能購買，不讓買的說明是好東西

　　——從商業(yè)邏輯上來說，針對一個(gè)目標(biāo)密集性的出臺(tái)政策只能說明兩個(gè)問題，要么是這個(gè)東西有非常嚴(yán)重的問題，已經(jīng)來不及中醫(yī)調(diào)理必須西藥針筒此后；要么是之前的政策失敗了，需要用下一個(gè)政策來修補(bǔ)，但是不論是哪一種，都說明問題比想象中的嚴(yán)重。

　　這是我不長的文科生涯里，自己時(shí)常告訴自己日常我們?nèi)菀妆黄垓_的邏輯思路。

　　為什么在今年這一刻，我突然把這三點(diǎn)全部想到了呢，因?yàn)槲沂謾C(jī)碎片信息化背景下經(jīng)常有幾個(gè)關(guān)鍵詞在刺激我的腦袋。

　　所有人都看出來國家在鼓勵(lì)大家買房，特別是二三線的房子。

　　2015年最好的樓市，恰恰是那些政府舍不得賣嚴(yán)格限購的北上廣深。從2015年下半年開始，樓市的扶持政策秘籍到令人發(fā)指的程度。

　　所有這些片段都在潛意識里告訴我，是不是樓市的問題已經(jīng)嚴(yán)重到開始腐爛敗壞的程度？

　　我開始查找一些數(shù)據(jù)。

　　判斷整體市場是否健康的重要數(shù)據(jù)：城市庫存

　　這個(gè)數(shù)據(jù)是我在任志強(qiáng)的微博里看到的，71853萬方。因?yàn)樯跎訇P(guān)注全國市場，其實(shí)我對7萬方存量的概念是沒有的，所以我找了一些比對的數(shù)據(jù)

　　2007年到現(xiàn)在，中國住宅的銷售量只增長了80%左右，但是市場的庫存已經(jīng)翻了快6倍。我們認(rèn)真看一下趨勢，中國的房地產(chǎn)市場是從2011年開始失控，庫存越來越多，越來越多，而且?guī)缀鯖]有任何停止下來的痕跡。

　　我希望大家記錄下2011這個(gè)時(shí)間點(diǎn)。然后再來對比下，2011年前后，政府對待房地產(chǎn)的態(tài)度又是如何。

　　從2009年因?yàn)樗娜f億的扶持事件之后，全國樓市開始沖天逆轉(zhuǎn)，市場快速去化，同時(shí)價(jià)格也快速攀升。而這個(gè)時(shí)候，全國的輿論壓力也到達(dá)極限，當(dāng)時(shí)經(jīng)常在各個(gè)媒體端看到類似這樣的輿論。

　　任志強(qiáng)就是在這個(gè)時(shí)候被所有人認(rèn)為是全民公敵。

　　所以在這個(gè)壓力下，我們可以看到政府對于房地產(chǎn)的態(tài)度就是：控制房價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)平息輿論的目的。

　　但是錯(cuò)就錯(cuò)在當(dāng)時(shí)簡單的認(rèn)為房價(jià)飆升是因?yàn)槌捶繄F(tuán)的介入產(chǎn)生的，所以采取了限購和限貸的手段，希望能夠遏制房價(jià)。

　　這個(gè)政策，從目前來看，是沒有用的。

　　但是如果在那個(gè)背景下如果只有這一件事情發(fā)生的化，地產(chǎn)的蝴蝶效應(yīng)還可以控制，不會(huì)有嚴(yán)重的惡化。

　　但是中央政府在用限購和限貸政策控制樓市的時(shí)候，地方政府卻做了一件小事情：這是歷年全國市場的土地出讓情況，比較小，大家認(rèn)真看。

　　從2010年開始，土地市場的供應(yīng)突然增多，而且在2013年的時(shí)候到達(dá)極限。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，我們看圖片最右側(cè)的出讓金占地方本級收入的百分比，在2010年之后提升到60%以上。

　　換句話來說，地方政府突然發(fā)現(xiàn)土地市場這一塊肥肉，然后在2010年開始大肆的出讓土地。

　　所以各位看到了沒，2010年開始中央控制信貸市場不讓需求正常的買賣房子，然后2010年開始地方政府又大量的出讓土地，導(dǎo)致供應(yīng)越來越多，需求越來越少。

　　慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子庫存越來越多。

　　一線城市有外來人口導(dǎo)入的幫助，城市得到了喘息，而大量的二三線城市，就在這樣的背景下，風(fēng)險(xiǎn)得到最大程度的暴露。

　　而所有的問題暴露了之后，地方政府也好，中央政府也好，突然意識到問題比想象中的嚴(yán)重，趕緊采取補(bǔ)救措施。

　　——其實(shí)最有用的一招在2014年的時(shí)候就已經(jīng)用了：除一線城市以外，其他城市取消限購，這個(gè)在所有人眼里最大程度激活需求的政策。

　　但是，很遺憾，沒用

　　——2015年下半年出臺(tái)降低首付政策，這個(gè)應(yīng)該是僅次于取消限購的重磅政策了。

　　但是還是很遺憾，還是沒用

　　可以說，問題真的比想象中嚴(yán)重。

　　今年過好年沒多久，就馬上出臺(tái)了降契稅政策，在我眼里已經(jīng)等同于政府已經(jīng)開始著急的直跺腳了，要知道降低首付的政策才出臺(tái)多久啊？

　　我后面想想，政府還有招數(shù)么，不要說什么沒用的降息降準(zhǔn)了，沒有人規(guī)定市場資金流動(dòng)便多之后一定要流向房地產(chǎn)，資金永遠(yuǎn)比人要聰明。

　　也許和房地產(chǎn)有關(guān)的利好政策，政府還可以打出來的只有幾個(gè)了

　　1、完全的不限貸政策＋強(qiáng)制的商業(yè)貸款7折政策

　　2、個(gè)稅返還甚至財(cái)政補(bǔ)貼

　　我小窗了不少業(yè)內(nèi)人一個(gè)問題說：如果這兩個(gè)政策用完之后是不是就完了？

　　他們回復(fù)都是：完了

　　我又跟了一句：地產(chǎn)完了？

　　差不多吧

　　5年前種下的惡果，不知道要花多少時(shí)間來償還。

房凡凡

講解的很深刻呀

毛毛毛毛

一線城市房價(jià)不會(huì)降，三四線城市才會(huì)有去庫存的問題

灰色人

如果今年買了房過兩年會(huì)不氣跌得很慘