房地產(chǎn)稅又有了新消息！快看看你的房子要被收多少錢？

毛毛毛毛

近日，有媒體報道，財政部長肖杰在一篇文章中提到房地產(chǎn)稅，為樓市“聞風喪膽”的大殺器，如今再提房地產(chǎn)稅，不免引人遐想。那么，房地產(chǎn)稅究竟是怎么回事，這次提及又有什么重要意義？

本文主要內(nèi)容：

1、房地產(chǎn)稅又有新消息！

2、房地產(chǎn)稅是啥？

3、這次提及又該如何解讀

4、出臺房地產(chǎn)稅房價就降？

5、未雨綢繆，如何提前躲坑

注意！房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅

關于房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的討論持續(xù)了很長時間，從2011年至今，每一次房價暴漲都會掀起房產(chǎn)稅的大討論。但討論的多了，很多人連房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅都混淆了。

事實上，在我國的現(xiàn)行稅制體系中，并沒有房地產(chǎn)稅這一稅種，但有名稱相近的“房產(chǎn)稅”。房產(chǎn)稅開征于1986年，適用范圍較窄，限于單位和個人的經(jīng)營性房地產(chǎn)，對個人住房則實行免稅,因此對百姓生活基本沒有影響。

而房地產(chǎn)稅，則是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。簡單一點說：“房地產(chǎn)稅”包含了“房產(chǎn)稅”，范圍更大。

從直觀的感受看，房地產(chǎn)稅的征收增加了個人持有房屋的成本，無疑和百姓生活與利益息息相關，為此備受關注。另外值得注意的是，在近兩年政府正式文件或相關主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念�！胺慨a(chǎn)稅”似乎已退居二線。

這次又有何意義？


這是官方對“房地產(chǎn)稅”的新表態(tài)，看似平凡的字句里其實隱藏著很多重要信息，下面讓我給大家解讀一下。

1、肖捷關于房地產(chǎn)稅的論述，出現(xiàn)在“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”一節(jié)里�？梢�，房地產(chǎn)稅是“地方稅”。在這一節(jié)里，還談到了“擴大地方稅權”。

隨著城鎮(zhèn)化進入“白銀時代”，未來大多數(shù)城市通過“一次收取幾十年土地使用費”的方式來獲取建設資金，空間將越來越小。因此，增加“房地產(chǎn)持有階段的稅收”，給地方政府尋找“長期飯票”，就成為當務之急。所以，房地產(chǎn)稅開征的重要原因，是解決地方財政收入的問題。

2、房地產(chǎn)稅將“立法先行、充分授權、分步推進”，這里沒有提到“設立試點”。所以，正式立法之前在部分城市先行先試，看來不太可能。

隨著“立法法”的修訂，中國確立了“稅收法定”的原則。也就是說，開設一個新的稅種，需要全國人大立法，而不能靠國務院、有關部委出臺條例�！皸l例征稅時代”，已經(jīng)徹底終結(jié)。這是進步的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)稅大的門檻。因為房地產(chǎn)稅存在一個重要的漏洞：土地是公有的，買房子的人一次性付出了幾十年的土地使用費，再征稅涉嫌重復征收。

也許有人會說：那么能不能只征收“房產(chǎn)稅”，放棄對“土地”的征稅，這樣不就合理了？其實房產(chǎn)稅原來就有，但存在重大缺陷——怎樣確定純房產(chǎn)的價值？你10年前40萬買的房子，現(xiàn)在市價是200萬，上漲的到底是土地價格還是房屋的磚頭瓦塊本身？稅基該怎么確定？

現(xiàn)行的“房產(chǎn)稅”征收方式是，按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算”（住宅免征）。如果按照這個稅種的征收方式，對住宅開征“房產(chǎn)稅”則存在很大的漏洞，比如一個20年樓齡的小區(qū)，你是原始業(yè)主，100平米的房子當時購入價是20萬元；你的鄰居是今年新買的二手房，購入價是500萬。那么你們的稅將差距25倍！而事實上，無論20萬還是500萬，都包含了土地的因素，因此仍然是重復收稅！

目前在重慶和上海試點的，就是“房產(chǎn)稅”。未來要開征的是，是“房地產(chǎn)稅”，“房地產(chǎn)稅”必須走“立法先行”的道路。所以，可以想見未來在全國人大必然會有激烈的辯論。

3、值得注意的是，在“立法先行”之后，還有“充分授權、分步推進”8個字。這意味著，房地產(chǎn)稅試點不可能出現(xiàn)在“立法”之前，但有可能出現(xiàn)在“立法”之后。

另外，“分步推進”可能還隱含著一個重要意思：人口流失、房屋空置嚴重的城市，恐怕在很長的時間里都無法開征房地產(chǎn)稅。

4、“對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”，這段話也含義豐富。

一，這告訴我們未來的房地產(chǎn)稅將按照“評估值”征收，不會采取老的“房產(chǎn)稅”所采取的按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%”來征收。后者帶有計劃經(jīng)濟年代的濃厚痕跡，沒有考慮到房價劇烈的變動因素。事實上，目前幾乎所有的城市，在二手房交易環(huán)節(jié)，都已經(jīng)按照“評估值”征收了。而且“評估值”是每年都調(diào)整的。

第二，在開征“房地產(chǎn)稅”的同時，政府會“降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔”。所以，開征房地產(chǎn)稅不是一個單項行動，而是建立“現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”的系統(tǒng)工程。其中，“降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔”，是為了換取“房地產(chǎn)稅”的開征，降低在全國人大通過時的難度，帶有策略性。但整體而言，征收重點將從“交易環(huán)節(jié)”轉(zhuǎn)向“交易+持有環(huán)節(jié)”。


房地產(chǎn)稅能不能抑制房價上漲？

有讀者會問：說了半天，我想知道的是——房地產(chǎn)稅能不能抑制房價上漲？
我的答案是：能！

在人口流失的中西部小城市，房地產(chǎn)稅一定可以打壓房價，終讓人民用腳投票，加速離開，地方經(jīng)濟徹底崩潰。

在有人口顯著增量的高級別城市，房地產(chǎn)稅打壓房價只能是癡人說夢。即便是出臺累進制、懲罰性（懲罰擁有多套房的家庭）的房地產(chǎn)稅，也只能讓擁有多套房的人改變資產(chǎn)配置方式，出手拋售房產(chǎn)。但由于這些城市人口增量大，接盤俠多，只要你的房子別太高冷（比如總價上億，或者是只能私家車進出的郊區(qū)別墅），都可以安然脫手。經(jīng)過一段時間的換手之后，房地產(chǎn)稅終將成為推動中心城市房價、房租上漲的力量。如果你理解不了，可以參考紐約、倫敦、舊金山、洛杉磯等地的房價。

房地產(chǎn)稅的開征，將加劇地方政府“財政能力”的分化，進一步讓中國的城市化失衡。終，大城市化、大城市都市圈化將不可避免。很多自然、交通條件差的中小城鎮(zhèn)將加速消亡，淪為野獸出沒的廢墟。