LPR又雙叒叕降了0.5%�。�！你的還款金額應(yīng)該怎么算？

伊一一

2019年12月28日，央行公布存量房貸利率政策，房貸政策又將有新變化。

2020年1月1日，央行又再出公告，1月6日降準0.5%。

這兩次公告，對購房者又有哪些影響呢？

下面小編就為大家整理一下，這兩項政策給購房者帶來的變化。

一、2019年12月28日，央行通過官網(wǎng)公布了“存量房貸”的利率政策。

簡而言之就是，你關(guān)心的房貸利率參考基準變了！

2020年3月1日開始，這意味著2020年起存量房貸1月1日調(diào)整的慣例被打破，意味著新的局面到來。

而且這一次調(diào)整是單向的：定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

以前

房貸利率是按照央行發(fā)布的貸款利率作為標準，這個利率被稱為貸款基準利率。

銀行發(fā)放貸款時以此利率為基準上下浮動。

因此，你每個月的房貸還多少，無論是上浮還是打折，都是參考貸款基準利率。

以后

房貸利率參考標準要變成LPR（貸款市場報價利率）。

與貸款基準利率不同，LPR不是央行發(fā)布的利率，而是通過18家報價銀行報價算出來的。由這18家銀行對公開市場操作利率加點，再經(jīng)過一頓計算操作，從而得到的市場利率，就是LPR。

LPR一個月公布一次，可能升可能降。

銀行新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率都是以近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。

新的貸款利率計算公式如下：

新的個人住房貸款利率=LPR+n%

商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值（n%）=原合同近的執(zhí)行利率水平 - 2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR

需要注意的是房貸新政就是針對這些采用浮動利率的老客戶。

老客戶面臨兩個選擇，而且只能選擇一次。

選擇1：固定利率。

房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率保持不變。

選擇2：浮動利率。

此時，房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點，因而會根據(jù)LPR的變動而變化。這時候，若未來LPR利率走低，房貸利率則會升高。

央行還明確了商業(yè)房貸“重新定價”的周期：短周期為1年。

也就是說，房貸利率不能每月或者半年變化，只能1年1變。

讀央行公告，重定價周期為明年3月1日至8月31日，在那半年窗口期，你可以跟銀行商量，多長時間一個重定價周期（短周期是1年），重新定價日是每年的哪一天（一般是1月1日），但是加點數(shù)是銀行定的，你無權(quán)議價。

舉個浮動利率的例子：

小明房貸期限20年，已還10年，貸款還剩10年。

根據(jù)原來的合同約定，小明的房貸利率是在貸款基準利率上浮10%，參照的貸款基準利率為4.9%，那么他2019年執(zhí)行的房貸利率=4.9%*（1+10%）=5.39%。

已知，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

貸款利率轉(zhuǎn)化為參考LPR后，小明的商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)=5.39% - 4.8%=0.59%

小明還房貸的剩余10年，都按照這個加點數(shù)，保持不變。

當然，不同的客戶算出來的加點數(shù)會有不同，加點數(shù)也可能是負數(shù)。

在每個重定價日，小明的房貸利率水平由近一個月相應(yīng)期限LPR與固定加點數(shù)值重新計算確定。

假設(shè)小明的重定價日為每年1月1日，周期為1年，那么他以后的房貸利率為

2020年，房貸利率 = 加點數(shù) + 2019年12月LPR

2021年，房貸利率 = 加點數(shù) + 2020年12月LPR

2022年，房貸利率 = 加點數(shù) + 2021年12月LPR

……

從上面推算過程可以知道，若我們選擇了浮動利率，2020年我們的房貸利率是不會變的，變化將會從2021年開始。

PS：

1、需要注意的是，這種影響是計算方式的變化，而利率本身不會變，即不會過多影響購房者的月供水平，購房者也不必提前還貸。

此次政策包括2020年以前已辦理的按揭貸款及貸款合同，目前已購房者的按揭貸款都屬于老模式下的貸款，即存量貸款。也就是說，已經(jīng)買房且辦理按揭貸款的購房者需要關(guān)注此次政策變動。

2、轉(zhuǎn)換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執(zhí)行時間是從2021年開始，也就是說，2020年用戶實際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

3、商業(yè)個人房貸利率定價周期、定價日期需要和銀行在規(guī)定轉(zhuǎn)換期內(nèi)確定。

4、轉(zhuǎn)換不包括公積金個人住房貸款，畢竟公積金個人住房貸款利率較低。

二、2020年1月1日，央行傳來大消息！1月6日降準0.5個百分點！

為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2020年1月6日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。

中國人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持靈活適度，不搞大水漫灌，兼顧內(nèi)外平衡，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規(guī)模增長同經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，激發(fā)市場主體活力，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

需要注意的是房貸利率與降準沒有直接關(guān)系。但是，在房貸利率換錨，參照標準換成LPR的過程中，則給有房一族帶來了好消息。2020年貨幣政策在保持穩(wěn)健基調(diào)的同時，將加大逆周期調(diào)節(jié)力度，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。LPR下調(diào)將直接降低房貸者的月供壓力。