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標(biāo)題: 漲漲苔獨(dú)家分析：8大因素將導(dǎo)致房產(chǎn)商自宮！ [打印本頁(yè)]

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-2 19:46
標(biāo)題: 漲漲苔獨(dú)家分析：8大因素將導(dǎo)致房產(chǎn)商自宮！
本帖最后由漲漲苔于 2014-6-2 20:04 編輯

漲漲苔獨(dú)家分析：8大因素將導(dǎo)致房產(chǎn)商自宮！

本人事先聲明不是來給隨州房交會(huì)潑冷水的。今天閑來無事，只是非常理性地和大家討論一下當(dāng)前隨州乃至國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。以下8大因素很多都是相互作用相互影響，若有不妥之處，還請(qǐng)有識(shí)之士指出并多多理解。

1、投資性買房得到抑制。早已在前十年間，隨州房?jī)r(jià)在1500——3000元/平時(shí)，收入高些的公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的土著在購(gòu)得相對(duì)便宜的房產(chǎn)后，嘗到房?jī)r(jià)上漲帶來的快感，再有了一些積蓄后，在他們中間繼而產(chǎn)生一批房哥房姐。但當(dāng)前房產(chǎn)利空信號(hào)加強(qiáng)，一些握有多套房源的人害怕套牢，緊急拋售，從而抵銷了一部分住房需求。

2、反腐形勢(shì)空前高壓。部分房姐、房哥式的官員手中不敢再大量捂房，轉(zhuǎn)而拋售。當(dāng)然還有一些不怕死的貪官，手中仍儲(chǔ)有幾十、上百套住房，前不久被查處的好幾個(gè)高官就是例證。

3、需求方市場(chǎng)飽和。大部分已售磬的樓盤空置率卻相當(dāng)高，也有相當(dāng)部分樓盤是在外打工的隨州人所購(gòu)得，沒有裝修入住，一部分是手中握有幾套房的炒房客，一部分是開發(fā)商自產(chǎn)自銷捂盤的。

4、地價(jià)成本加大。政府過分依賴土地財(cái)政，為保GDP政績(jī)連年增長(zhǎng)，源頭怎么來？出賣土地?cái)控?cái)便是一條捷徑，屢試不爽，再加上土地供應(yīng)量的日趨緊張，導(dǎo)致地產(chǎn)商拿地成本加大。

5、供需矛盾日益突出。這種現(xiàn)象不管在哪座城市都同樣存在，就拿隨州來講，一般性市民的收入在2500元左右/月，而新開盤的房?jī)r(jià)動(dòng)耴四千往上。新的白領(lǐng)及中產(chǎn)階層85后和90后要么甘當(dāng)房奴，要么其改善性住房遙遙而望。十年間隨州城東、城南等郊區(qū)樓盤如雨后春筍，但隨州有能力購(gòu)房的人才流失非常嚴(yán)重，購(gòu)賣力嚴(yán)重不足，導(dǎo)致一面是新樓盤空置率居高不下，一面是望樓興嘆空悲切。

6、中央政策不明朗。改革開放三十年來，尤其是近二十年間，土地財(cái)政一直是領(lǐng)跑地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一駕馬車。土地財(cái)政飽受詬病，中央早就意識(shí)到過度依賴地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必定會(huì)產(chǎn)生不良后果，想擺脫這種尷尬局面，無奈地方政府、社會(huì)及企業(yè)多方面創(chuàng)新能力缺失，支柱性制造業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)引跑經(jīng)濟(jì)勁頭不足，而土地出讓仍然是保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大動(dòng)力。如果打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定會(huì)殃及魚池，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩，但放任土地財(cái)政，則助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的膨漲。前屆政府屢調(diào)屢漲就是先例，所以本屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)聲很少。

7、購(gòu)房者觀望情緒加劇。中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走過了近二十年的高速發(fā)展期，所謂盛久必衰，何況其已進(jìn)入了病態(tài)的發(fā)展期。隨州作為一個(gè)地級(jí)市，有數(shù)據(jù)顯示隨州的經(jīng)濟(jì)一直低迷不振，徘徊在五、六線城市之列，目前的購(gòu)買力可想而知。而隨州城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)無休止的推出新樓盤，急欲將農(nóng)民趕進(jìn)城，但人口總量是相對(duì)的，隨州缺乏有吸引力的企業(yè)滿足就業(yè)，進(jìn)而吸收人才向隨州流動(dòng)。不管是投資還是剛需，購(gòu)房者必定會(huì)有一定的市場(chǎng)預(yù)期，就是現(xiàn)在能不能入手，能不能升值的問題。這些問題都是觀望情緒加劇的支撐因素。

8、房產(chǎn)商資金鏈緊張。大量研究數(shù)據(jù)顯示及知名地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)作出不看好的評(píng)估，而種種跡象表明當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了一個(gè)非常病態(tài)的境地。房產(chǎn)商的最大后盾是銀行不是政府，而銀行也是以利益最大化為目的，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的不明朗必定使銀行也必得收緊銀根，再加上市場(chǎng)觀望情緒增加、社會(huì)購(gòu)買力疲軟、土地出讓金增加、人力、材料及建設(shè)成本上升、開盤業(yè)績(jī)不理想、新房售賣周期加長(zhǎng)、資金回籠不及時(shí)等等因素，都導(dǎo)致了房產(chǎn)開發(fā)商的資金出現(xiàn)短缺，急欲拋售剩余房源以套現(xiàn)回籠資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。

目前，一些小的開發(fā)商，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力弱，在這個(gè)敏感的時(shí)期，只需一個(gè)小小的噴啑，就可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以現(xiàn)在大家可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，好多的樓盤都是由好幾個(gè)老板投資共同開發(fā)。其并不是不想賺多的錢，而是抱團(tuán)抵抗市場(chǎng)震蕩風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者如果買期房或現(xiàn)房的話，最好考慮實(shí)力相對(duì)雄厚的開發(fā)商，一是房屋本身的質(zhì)量系數(shù)大一些，二是即使有問題，索賠也相對(duì)有保障。

以上只是本人的一己之見，市場(chǎng)走向有非常的不確定性，有買房或賣房者請(qǐng)理性看待。

(, 下載次數(shù): 196)

作者: 路邊草 時(shí)間: 2014-6-2 20:00
地產(chǎn)商完不嗎??

作者: 膽小鼠 時(shí)間: 2014-6-2 20:03
當(dāng)一個(gè)國(guó)家的這十幾年來，GDP上去了，但結(jié)果是高樓林立，空房子到處都是。誰也不算一算帳，全國(guó)空置的房屋每年是多少人民幣的浪費(fèi)�？糠慨a(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是緣木求魚.房?jī)r(jià)高得遠(yuǎn)離市場(chǎng)和個(gè)人需求，空置率高得遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)和社會(huì)支撐。實(shí)際上不是房?jī)r(jià)比較高，而且房?jī)r(jià)過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的價(jià)值和普通人購(gòu)買力。

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-2 20:11

膽小鼠發(fā)表于 2014-6-2 20:03
當(dāng)一個(gè)國(guó)家的這十幾年來，GDP上去了，但結(jié)果是高樓林立，空房子到處都是。誰也不算一算帳，全國(guó)空置的房屋 ...

是的。房地產(chǎn)造就了上千萬個(gè)富翁，同時(shí)也產(chǎn)生了幾億房奴，中國(guó)經(jīng)濟(jì)卻奇跡般坐上火箭上去了。

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-2 20:21
@封江游子 @fairy@chen @子子 @魅惑魔女 @臨溪而漁 @朱立早 @穀雨 @桃花姐姐 @老農(nóng)民 @無形快楽 @丁丁

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-2 20:26
@永~~恒 @寂寞黨總書記 @一醉方休 @夢(mèng)嶼千尋 @白云公園 @來啊打我啊 @熒惑 @滴滴答

歡迎大家參與討論。

作者: 彎弓 時(shí)間: 2014-6-2 20:27
歷史將證明房地產(chǎn)的罪過

作者: 寂寞黨總書記 時(shí)間: 2014-6-2 20:42
這是個(gè)神奇的國(guó)度，有一個(gè)神奇的gov,基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律在這個(gè)國(guó)度會(huì)被無情的嘲諷，甚至推翻。
不管市里頭房子怎么樣，反正我農(nóng)村的有地有房子。不怕
我也不得在市里頭來住。

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-2 20:46

寂寞黨總書記發(fā)表于 2014-6-2 20:42
這是個(gè)神奇的國(guó)度，有一個(gè)神奇的gov,基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律在這個(gè)國(guó)度會(huì)被無情的嘲諷，甚至推翻。
不管市里頭房子怎 ...

你想當(dāng)陶淵明第二？到時(shí)哈把你們這樣的趕上樓！

作者: 封江游子 時(shí)間: 2014-6-2 20:48
從我個(gè)人私心，不希望地產(chǎn)商垮臺(tái)；從國(guó)家人民長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，越早垮臺(tái)越好，不然，以后就是一場(chǎng)災(zāi)難。

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-2 20:53

封江游子發(fā)表于 2014-6-2 20:48
從我個(gè)人私心，不希望地產(chǎn)商垮臺(tái)；從國(guó)家人民長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，越早垮臺(tái)越好，不然，以后就是一場(chǎng)災(zāi)難。

雖然我也置了房產(chǎn)，但和你一樣，我也希望這個(gè)病態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早死早托生。

作者: fairy@chen 時(shí)間: 2014-6-2 21:23
呵呵這是在天朝中國(guó)政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策來刺激市場(chǎng)。我們可以預(yù)期中國(guó)政府有可能出臺(tái)一攬子組合措施，包括：增加基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境項(xiàng)目的支出；加快內(nèi)地和西部省份的城鎮(zhèn)化進(jìn)程；放松限購(gòu)政策，比如降低抵押貸款首付比例；以及最終推出新的寬松貨幣政策�！　〈祟惻e措可能為金融市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)提供短期的喘息空間。但如果政府采取的舉措過猛，將損害經(jīng)濟(jì)再平衡的根本戰(zhàn)略，屆時(shí)負(fù)面經(jīng)濟(jì)影響將更大，持續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。中國(guó)在許多方面不同于西方國(guó)家，但房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)的切實(shí)影響在全世界都一樣。中國(guó)政府將不得不在今后兩年應(yīng)對(duì)這些影響，而我們其他人應(yīng)該準(zhǔn)備好在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍不穩(wěn)固的時(shí)期應(yīng)對(duì)中國(guó)房產(chǎn)泡沫破裂的通縮影響。

作者: fairy@chen 時(shí)間: 2014-6-2 21:24
回復(fù)要審核。。。。

作者: fairy@chen 時(shí)間: 2014-6-2 21:24
我們可以預(yù)期中國(guó)政府有可能出臺(tái)一攬子組合措施，包括：增加基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境項(xiàng)目的支出；加快內(nèi)地和西部省份的城鎮(zhèn)化進(jìn)程；放松限購(gòu)政策，比如降低抵押貸款首付比例；以及最終推出新的寬松貨幣政策。　

作者: fairy@chen 時(shí)間: 2014-6-2 21:25
如果房地產(chǎn)活動(dòng)和房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行，中國(guó)政府不出臺(tái)傳統(tǒng)刺激政策的決心就不太可能堅(jiān)持住。我們可以預(yù)期中國(guó)政府有可能出臺(tái)一攬子組合措施，包括：增加基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境項(xiàng)目的支出；加快內(nèi)地和西部省份的城鎮(zhèn)化進(jìn)程；放松限購(gòu)政策，比如降低抵押貸款首付比例；以及最終推出新的寬松貨幣政策。

作者: fairy@chen 時(shí)間: 2014-6-2 21:27
如果房地產(chǎn)活動(dòng)和房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行，gov不出臺(tái)傳統(tǒng)刺激政策的決心就不太可能堅(jiān)持住。我們可以預(yù)期有可能出臺(tái)一攬子組合措施，包括：增加基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境項(xiàng)目的支出；加快內(nèi)地和西部省份的城鎮(zhèn)化進(jìn)程；放松限購(gòu)政策，比如降低抵押貸款首付比例；以及最終推出新的寬松貨幣政策。

作者: lenovo6225 時(shí)間: 2014-6-2 21:49
好帖！
分析到位！

作者: 來啊打我啊 時(shí)間: 2014-6-2 21:58
石榴姐想問：一般性市民的收入在2500元左右/月，是那來的數(shù)據(jù)？

作者: 臨溪而漁 時(shí)間: 2014-6-2 22:09
分析的很到位。房地產(chǎn)不能成為綁架所有中國(guó)人的禍害。

作者: 穀雨 時(shí)間: 2014-6-2 22:27
房市？我表示沒什么好說的，也沒什么值得好炒的了，
現(xiàn)在的房市大降溫了，投資買房的人很少了（大家都知道再炒房怕是要塌到里頭了），
只剩下鋼性需求了，（實(shí)在沒房住的、結(jié)婚要用房的、農(nóng)村想進(jìn)城的）

房子多了住不了，也不能吃，
有些人手中多套房，有什么用處呢？賣也沒人接，不都空著嘛，

沒房的也沒必要急，政策越來越好，不行先租著，反正空房多，等到政策來，居者有其屋啊。

大家都理性化了，我覺得沒必要說什么了，其實(shí)大家都懂的。

作者: 老農(nóng)民 時(shí)間: 2014-6-2 22:28
又要老哥來開眼界！

我希望及早崩盤，惠及民生！

作者: 老農(nóng)民 時(shí)間: 2014-6-2 22:30
你艾特小狗了沒?他可以來給一個(gè)明確的意見。@周曉狗

作者: 素顏yx123 時(shí)間: 2014-6-2 23:53
希望樓市早點(diǎn)崩盤，好讓我將來不至于為兒子的婚房發(fā)愁。

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-3 07:40
本帖最后由漲漲苔于 2014-6-3 07:43 編輯

來啊打我啊發(fā)表于 2014-6-2 21:58
石榴姐想問：一般性市民的收入在2500元左右/月，是那來的數(shù)據(jù)？

你問問周圍不就知道了嗎？自己?jiǎn)柕谋裙俜降臄?shù)據(jù)還來得實(shí)在。

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-3 07:41

老農(nóng)民發(fā)表于 2014-6-2 22:30
你艾特小狗了沒?他可以來給一個(gè)明確的意見。@周曉狗

木有艾特小狗，他是個(gè)太有爭(zhēng)議的人物。我惹不起。

作者: 朱立早 時(shí)間: 2014-6-3 08:53
開發(fā)商挺得越久，崩盤時(shí)死的越慘
希望快點(diǎn)崩盤

作者: yutu 時(shí)間: 2014-6-3 09:24
這開發(fā)商也該虧點(diǎn)了。

作者: 夢(mèng)嶼千尋 時(shí)間: 2014-6-3 10:01
曾經(jīng)村子里的人跟風(fēng)般的成了房奴，我打心底里佩服他們的勇氣（農(nóng)村里的父母攢了一輩子的心血不夠交個(gè)首付），那些房哥房姐們我也是好生的羨慕.......如今房子沒人要了？救苦救難的觀世音菩薩可否拿來送？

作者: 夢(mèng)嶼千尋 時(shí)間: 2014-6-3 10:10
有漲必有跌。越是漲的時(shí)候越有人買，長(zhǎng)得就越高，越跌的時(shí)候越?jīng)]人買，跌的就越快。

幾年前曾經(jīng)讓菜籃子大叔大媽們也為之瘋狂的基金市場(chǎng)不也是如此，何況火了這么久的房地產(chǎn)，是該歇歇了

作者: 一醉方休 時(shí)間: 2014-6-3 10:13
分析的很到位，贊一個(gè)~！

“房?jī)r(jià)”在老百姓心里是個(gè)矛盾體，買房的人不希望房?jī)r(jià)降，如果能隨著通貨膨脹的速度再漲點(diǎn)更好；沒房的人希望房市早點(diǎn)崩，好讓自己能買的起、住的起。這個(gè)矛盾心理一直都有。
以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)來說，觀望的人還是不少的，房子的供大于求，隨州是這樣，我相信別的別的很多城市也是這樣。買房的基本是鋼需了，有點(diǎn)眼光的投資者都不會(huì)再往房市投錢了，從這一點(diǎn)上來說，個(gè)人認(rèn)為房市正在開始回歸正常。

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-3 12:16

fairy@chen 發(fā)表于 2014-6-2 21:23
呵呵這是在天朝中國(guó)政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策來刺激市場(chǎng)。我們可以預(yù)期中國(guó)政府有可能出臺(tái)一攬子組合措 ...

你的分析比我更徹底。

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-3 12:18

夢(mèng)嶼千尋發(fā)表于 2014-6-3 10:01
曾經(jīng)村子里的人跟風(fēng)般的成了房奴，我打心底里佩服他們的勇氣（農(nóng)村里的父母攢了一輩子的心血不夠交個(gè)首付） ...

你等著吧，開發(fā)商到時(shí)會(huì)找到你家求你賣一套的。

作者: 永~~恒 時(shí)間: 2014-6-3 12:54
中國(guó)的房?jī)r(jià)很難預(yù)測(cè)，由于GDP增速與官員升遷掛鉤，房地產(chǎn)與政府形成了緊密的關(guān)系。而土地出讓金已經(jīng)成為了地方政府的主要經(jīng)濟(jì)來源。沒有土地出讓金，他就沒辦法搞建設(shè)，不搞建設(shè)就沒有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，沒有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就沒有升遷。所以土地出讓金對(duì)地方政府非常重要。如果房?jī)r(jià)低了開發(fā)商賺不到錢，地方政府怎么賣地？不賣地哪有錢撈政績(jī)?所以房?jī)r(jià)要想降，很難，但不是不可能,就看這屆政府敢不敢壯士斷腕。

作者: 藍(lán)天的云 時(shí)間: 2014-6-3 13:07
全國(guó)上下都在建房地產(chǎn)、土地岀售、

作者: 蘇小麥 時(shí)間: 2014-6-3 13:10
政府和房地商都不急，卻看見有房的老百姓和無房的老百姓掐架.........真是無語。受益的永遠(yuǎn)是政府，被剝削的永遠(yuǎn)是老百姓，這就是真理！

作者: 小貓 時(shí)間: 2014-6-3 15:50
現(xiàn)在的價(jià)格是有點(diǎn)高
３千左右還差不多

作者: 滴滴答 時(shí)間: 2014-6-3 16:17
樓主呀，我是個(gè)專門抓老鼠的，你卻讓我來評(píng)價(jià)房子，這哪是我的專長(zhǎng)啊。我只好胡亂搞兩句湊湊熱鬧。臣下認(rèn)為，房產(chǎn)泡沫有，就像用洗衣粉洗衣服，沒泡沫你會(huì)覺得洗衣粉是假的，衣服洗不干凈。泡沫會(huì)越來愈大，最后破滅，這個(gè)倒不會(huì)。世界上幾個(gè)房產(chǎn)泡沫破了的，都是因?yàn)槌錾室恢苯�，年輕人變少，青黃不接，本身又沒有像樣的工業(yè)作支撐。而我們最不缺的就是人（年輕人），工業(yè)支撐也還行。Government欠一屁股債把樓房搞高，路搞長(zhǎng)搞寬，橋搞多，公園搞漂亮就是想吸引更多年輕人進(jìn)入，有多少蜂子就有多大個(gè)蜂巢。泡沫破了，誰都沒有好日子過，除非你是什么都沒有的叫花子。

作者: ~云淡風(fēng)輕~ 時(shí)間: 2014-6-3 17:04
雖然我非常贊同你的觀點(diǎn)，但是我還是要對(duì)我工資拖后腿了表示歉意

作者: 小寶寶大 時(shí)間: 2014-6-3 17:33
房?jī)r(jià)不會(huì)降只會(huì)漲

作者: 漲漲苔 時(shí)間: 2014-6-3 20:57
本帖最后由漲漲苔于 2014-6-3 21:02 編輯

小寶寶大發(fā)表于 2014-6-3 17:33
房?jī)r(jià)不會(huì)降只會(huì)漲

在隨網(wǎng)混了這么多年，你是第一個(gè)給我負(fù)分的。謝謝你這么看得起我！

我的這個(gè)帖子觸動(dòng)了某些人的神經(jīng)，千萬別沉了。

作者: yutu 時(shí)間: 2014-6-4 08:42

夢(mèng)嶼千尋發(fā)表于 2014-6-3 10:01
曾經(jīng)村子里的人跟風(fēng)般的成了房奴，我打心底里佩服他們的勇氣（農(nóng)村里的父母攢了一輩子的心血不夠交個(gè)首付） ...

你就等著吧，開發(fā)商會(huì)求你，他要送你一幢的。

作者: 熒惑 時(shí)間: 2014-6-13 10:46
都在預(yù)言說是第三次金融危機(jī)由中國(guó)的房地產(chǎn)破產(chǎn)導(dǎo)致，但是不知道還要等多久才來.一家人大半生就掙套房子，人生到底能用來干嘛

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